NOVI SAD   Click for Novi Sad, Serbia Forecast
PANS


PANSWEB.COM
 








  Početna arrow ZANIMLJIVOSTI arrow TEKSTOVI arrow Zakup stanova /pravo/
Zakup stanova /pravo/ Štampaj E-mail
Vrednovanje korisnika: / 18
LošeNajbolje 
Poslao/la: / Written by Dejan Kelić, Novi Sad   
Friday, 09 January 2009
Zakup stanova
 
 
 
SADRŽAJ
- Pojam
- Pravne osobine ugovora o zakupu   
- Bitni elementi ugovora o zakupu   
      1. predmet zakupa
      2. zakupnina
      3. vreme trajanja zakupa
- Obaveze zakupodavca
- Obaveze zakupca
- Podzakup
- Otuđenje zakupljene stvari   
- Prestanak zakupa   
      1. otkaz
      2. propast stvari usled više sile
      3. smrt
- Posebna pravila za pojedine vrste ugovora o zakupu; posebne vrste zakupa
- Ugovor o zakupu stana
- Zakon o stanovanju Republike Srbije
      1. zakup stana (član 7-11)
      2. zakup stanova u društvenoj svojini (član 31-39)
 - Literatura    
 
 
POJAM

Ugovor o zakupu je ugovor kojim se jedan ugovornik (zakupodavac) obavezuje da preda određenu nepotrošnu stvar na upotrebu drugome ugovorniku (zakupcu), a ovaj se obavezuje da za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da po isteku određenog (ugovorenog) vremena zakupljenu stvar vrati zakupodavcu. Upotreba obuhvata i uživanje stvari (pribavljanje plodova), ako nije drugačije ugovoreno ili uobičajeno (Zakon o obligacionim odnosima -  čl. 567).
Mnogi građanski zakonici uporednog prava, kao i pravna teorija koja ih prati, ne određuje pojam zakupa na jedan ovako opšti način, već strogo razlikuju zakup koji ovlašćuje zakupca samo na upotrebu stvari koja ne daje nikakve plodove na proizvode i zakup stvari ili prava koja daju plodove odnosno prihode. Drugim rečima, prema prvom zakupcu reč je samo o upotrebi, a prema drugom, reč je i o iskoriščavanju stvari odnosno prava.
U običnom govoru se ne pravi razlika između dva značenja koja reč zakup ima. Rečju zakup označavaju se i ugovor o zakupu i pravni odnos koji nastaje iz ovog ugovora. Za pravno poimanje važno je razlikovanje ova dva značenja reči zakup. U prvom značenju reč je o ugovoru o zakupu, dakle o saglasnosti izjavljenih volja zakupodavca i zakupca, u drugom, zakup označava zakupni odnos, pravna dejstva.
Opšti pojam ugovora o zakupu, za razliku od drugih ugovora (kupoprodaja, razmena, poklon, zajam...), iskazuje njegovu osobenost da on nije osnov za sticanje prava raspolaganja (odnosno prava svojine), već samo ovlašćenja upotrebe i uživanja. Zakupac je ovlašćen da, uz odgovarajuću naknadu, koristi predmet zakupa i da ga vrati po isteku određenog vremena. On, dakle, ne stiče pravo u celini koje je bilo na strani zakupodavca, već samo korišćenje predmeta zakupa. Kada se pravnom položaju zakupca doda i ovlašćenje da on može, u određenim slučajevima, predmet zakupa dalje da da u zakup (tzv. podzakup), onda se sadržina njegovih prava, bar jednim malim delom, prostire i na treći atribut prava svojine, na atribut raspolaganja. S druge strane, zakupac nepokretnosti ima mogućnost da svoje pravo zakupa zabeleži u zemljišne knjige i da na taj način obaveže svakog daljeg pribavioca stvari da mu dopusti uživanje zakupljene stvari prema odredbama ugovora. Tako, zakup kao obligacionopravni odnos dobija i obeležja erga omnes, što za zakupca znači da postaje titular jednoga prava koje je po svojoj prirodi i okvirima šire od prava koja izviru iz drugih obligacionopravnih ugovora. Kada se ima u vidu i mogućnost ugovaranja zakupa na duže vreme, po nekim pravima i više decenija, onda se zaključuje da se zakup javlja kao pravna mogućnost dugotrajne upotrebe i uživanja tuđe stvari, mogućnost koja često prerasta okvire obligacionopravnih odnosa ulazeći u domen stvarnopravnih ovlašćenja.

 
PRAVNE OSOBINE UGOVORA O ZAKUPU
 
Ugovor o zakupu je konsensualan ugovor. Za zaključenje i punovažnost ovog ugovora potrebna je i dovoljna prosta saglasnost volja. To je tradicionalno obeležje ugovora o zakupu koje vodi poreklo još iz rimskog prava. U našem pravu on je, takođe, u načelu konsensualan ugovor, ali postoji niz slučajeva u kojima se za njegovo zaključenje zahteva i ispunjenje određene forme. Ponekad je u zakonu predviđena konkurencija formi. (U današnje vreme, broj ugovora o zakupu koji se zaključuju u pismenoj formi, toliko je narastao, da je gotovo doveo u pitanje načelo o konsensualnosti ovog ugovora.)
Ugovor o zakupu je dvostrano obavezni ugovor. On rađa obaveze i prava za oba ugovornika. Zakupodavac je u obavezi da preda predmet zakupa zakupcu i da ga posle predaje ne uznemirava u korišćenju stvari, da održava stvar u upotrebljivom stanju i da zaštiti zakupca od materijalnih (fizičkih) i pravnih nedostataka stvari. S druge strane, zakupac je u obavezi da pruži ugovorenu naknadu (plaća zakupninu), da čuva stvar upotrebljavajući je shodno odredbama ugovora i da je posle određenog vremena (isteka ugovora) vrati zakupodavcu. (Pomenute obaveze ne nastaju istovremeno. Zakupodavčeva obaveza da preda stvar zakupcu vremenski prethodi zakupčevim obavezama (i ostalim zakupodavčevim obavezama) tako da tek kada zakupodavac ispuni obavezu predaje, ugovor o zakupu počinje da proizvodi dejstva dvostrano obaveznog ugovora.)
Ugovor o zakupu ulazi u grupu teretnih ugovora, jer se kod njega sreće uzajamnost koristi. I jedan i drugi ugovornik za koristi koje ugovorom dobijaju dužni su da pruže odgovarajuće naknade.
Zakup je, zatim, u principu komutativan (a ne aleatoran) ugovor, jer je u trenutku njegovog zaključenja poznata visina i uzajamni odnos međusobnih prestacija.
Ugovor o zakupu spada u grupu ugovora sa trajnim (a ne trenutnim) izvršenjem obaveza. On se zaključuje da bi trajao izvesno vreme. Ali, u trenutku zaključenja ugovora uzajamne obaveze ugovornika još nemaju taj karakter. Tek u trenutku kada zakupodavac ispuni svoju obavezu predaje stvari, dolazi do izražaja trajna obaveza zakupodavca i zakupca.
Ugovor o zakupu je imenovan ugovor jer je zbog svoje učestalosti i važnosti u pravnom prometu zakonom posebno predviđen i regulisan, a sam naziv mu je zakonom određen. To znači, da ako stranke nisu u svemu regulisale svoj zakupni odnos (uzajamna prava i obaveze) primenjivaće se odgovarajuće zakonske odredbe koje imaju dopunsko dispozitivan karakter. Pored ovih, dispozitivnih pravila u zakonima su predviđene i brojne imperativne norme kojima se uređuju najvažnija pitanja ugovora o zakupu (najčešće visina zakupnine kod određene vrste zakupa).
Dalja pravna osobina ugovora o zakupu vidi se u tome što je to samostalan (a ne akcesoran) ugovor, jer proizvodi pravna dejstva nezavisno od postojanja drugog ugovora.
On, zatim, pripada grupi jednostavnih (a ne mešovitih) ugovora, jer se njegova sadržina sastoji samo od elemenata koji su za njega karakteristični. Doduše, elementi ugovora o zakupu mogu da se jave kod nekih mešovitih ugovora (npr. kod ugovora o pansionu), ali to ne utiče na njegovu posebnost u smislu podele ugovora prema karakteru prestacije. Ugovor o zakupu može biti zaključen i kao ugovor sa sporazumno određenom sadržinom i kao ugovor o pristupu.
Po kriterijumu podele ugovora prema ličnosti ugovornika zakup je ugovor koji u principu pripada grupi ugovora kod kojih lična svojstva ugovora ne predstavljaju odlučujući elemenat njihove saglasnosti, mada može biti zaključen i kao ugovor intuitu personae, u kom slučaju se primenjuju pravila te vrste ugovora. Ugovor o zakupu nastaje u principu momentom postizanja saglasnosti volja o bitnim elementima ugovora. Međutim, o zakupu može biti zaključen i prethodni ugovor, tako da se i na ovaj ugovor primenjuju opšta pravila koja važe za ostale ugovore.
Najzad, ugovor o zakupu je kauzalan ugovor, jer se tačno zna zbog čega se ugovornici obavezuju, što znači da je vidno označen njegov cilj odnosno kauza.
Na pravna dejstva ugovora o zakupu primenjuju se pravila o raskidu i izmeni ugovora zbog promenjenih okolnosti. To je opšte pravilo koje važi za sve ugovore sa trajnim izvršenjem obaveza.

 
BITNI ELEMENTI UGOVORA O ZAKUPU
 
Da bi ugovor o zakupu nastao potrebno ja da stranke postignu saglasnost o njegovim bitnim elementima. S obzirom da je to ugovor kojim se jedan ugovornik obavezuje da da predmet zakupa drugom ugovorniku, onda je, bez sumnje, predmet zakupa element ugovora o kome se mora postići saglasnost. Ali, opšti pojam ovog ugovora ukazuje i na obavezu zakupca da pruži određenu naknadu kao protivvrednost za ustupljenu stvar na korišćenje, kao i da tu stvar posle određenog vremena vrati zakupodavcu. Otuda, pitanje zakupnine, kao i vremensko ograničenje ovog ugovora, javljaju se, takođe, kao njegovi bitni elementi.
Prema tome, tri su bitna elementa ugovora o zakupu: predmet zakupa, zakupnina i vreme trajanja zakupa. Razume se, da i kod ovog ugovora, kao i kod drugih, mogu i drugi elementi dobiti kvalifikativ bitnog elementa, ukoliko je to izraz saglasnosti volja ugovornika. Međutim, pomenuta tri bitna elementa su svojstvena svakom ugovoru o zakupu i ona proizilaze iz prirode i pojma ovog ugovora.

PREDMET ZAKUPA
Predmet zakupa je određena stvar koju zakupodavac predaje zakupcu na upotrebu i uživanje. Stvar kao predmet zakupa mora ispunjavati one opšte uslove koji se zahtevaju za valjanost svakog predmeta ugovora, kao što su uslovi u pogledu mogućnosti, dozvoljenosti i određenosti. Kada se ispune ovi opšti uslovi, može se reći da ugovor o zakupu zahteva i jedan poseban uslov u pogledu kvalifikacije stvari. Zakupac mora sa dužnom pažnjom da čuva poverenu stvar, da bi je, posle perioda korišćenja, mogao vratiti zakupodavcu. On, dakle, ne sme narušiti suštinu stvari, već je ima koristiti shodno odredbom ugovora o zakupu. Otuda ovaj ugovor može da ima za svoj predmet samo nepotrošne stvari, tj. one stvari koje se svojom prvom upotrebom ne utroše. Zakup može imati za predmet pokretne ili nepokretne stvari, ali uvek samo nepotrošne, mada izvesni zakonici to izričito ne predviđaju (Švajcarski zakonik o obligacijama (čl. 253), Nemački građanski zakonik (čl. 535), Italijanski građanski zakonik (čl. 1571) ...).
Predmet ugovora o zakupu, prema tradicionalnom shvatanju, pored stvari, može biti i određeno imovinsko pravo koje je, po svojoj prirodi, podobno za korišćenje odnosno koje daje određene prihode. Kada zakup ima za predmet ugovora podobno i dozvoljeno imovinsko pravo (npr. licenca), onda zakupac, ako nije drukčije ugovoreno, stiče pravo upotrebe i uživanja ovoga prava momentom zaključenja ugovora o zakupu, za razliku od slučaja kada zakup ima za predmet telesnu stvar, kada zakupac počinje da koristi zakupljenu od momenta njene predaje, tj. od momenta kada je stekao državinu stvari.
Kada zakup ima za predmet telesnu stvar, onda se on može zaključiti i kada ta stvar, u momentu nastanka ugovora, ne postoji, već se smatra da će u određenom roku nastati. Drugim rečima, zakup može da ima za predmet buduće stvari. S obzirom da se zakupom ne prenosi svojina, već samo izvesna svojinska ovlašćenja (ovlašćenje upotrebe i uživanja) koja mogu imati i titulari nekih drugih prava, to nije nužno da zakupodavac bude i sopstvenik stvari.

ZAKUPNINA
Zakupnina je naknada koju zakupac daje zakupodavcu za upotrebu i uživanje zakupljene stvari, tj. predmeta ugovora i predstavlja uvek određenu imovinsku vrednost, a najčešće se sastoji u novcu. Zakupnina se pored novčanog izraza može sastojati i u predaji drugih stvari, npr. u predaji izvesne količine plodova koje je zakupljena stvar dala. Visina tako određene zakupnine može biti unapred određena u fiksnoj vrednosti, a može i u alikvotnom delu od postignute koristi. Ali, bez obzira da li se zakupnina izražava u novcu ili u drugim stvarima, ona mora, da bi ugovor o zakupu bio punovažan, biti određena. Njenu visinu, kao i način plaćanja, određuju same stranke, ali ona može biti određena i zakonom odnosno zakon propisuje da nadležni državni organ može u konkretnom slučaju odrediti visinu zakupnine i to na jedan imperativan način. Zakupnina mora da bude pravična. Ovaj zahtev proizilazi iz činjenice da je zakup ugovor u kome se sreće ekvivalentni odnos međusobnih prestacija.

VREME TRAJANJA ZAKUPA
Ugovor o zakupu zaključuje se da bi trajao izvesno vreme, u kome će zakupac moći da upotrebljava i uživa zakupljenu stvar. Trajanje ugovora o zakupu može da bude različito. U tom pogledu, zakonsko regulisanje ovog ugovora pokazuje veliku gipkost. Prema građanskim zakonicima koji definišu ovaj ugovor, stranke same određuju vreme trajanja zakupa, a ako ono nije ugovorom određeno onda se smatra da je zakup zaključen na neodređeno vreme, što daje pravo i jednom i drugom ugovorniku da otkaže ugovor o zakupu u tzv. otkaznom roku.
Vreme trajanja ugovora o zakupu određuju same stranke saglasnošću svojih volja i to u okviru zakonom ustanovljenog najdužeg roka zakupa, ukoliko je on u konkretnom pravnom sistemu i predviđen. Stranke mogu da odrede vreme trajanja zakupa izrično ili prećutno. Kada stranke utvrde vreme trajanja zakupa na jedan od uobičajenih i pravno dozvoljenih načina, onda je u pitanju tzv. ugovor o zakupu na određeno vreme koji prestaje istekom toga vremena. Ako nije drukčije ugovoreno, za njegov prestanak nije potreban nikakav drugi akt; on prestaje samim faktom proteka vremena na koji je zaključen. Isto važi i u slučajevima kad je, u nedostatku volje ugovarača trajanje zakupa određeno zakonom. Obično se u zakonu određuje samo najduži rok na koji se može zaključiti ugovor o zakupu, a katkad se, kao što je to kod nas slučaj u posebnom zakonodavstvu, u zakonu određuje i najkraći rok na koji se može zaključiti ovaj ugovor.
 
 
OBAVEZE ZAKUPODAVCA
 
Pojam ugovora o zakupu ukazuje na osnovnu obavezu zakupodavca da preda određenu nepotrošnu stvar zakupcu, kako bi ovaj mogao da je upotrebljava za određeno vreme i uz odgovarajuću naknadu. Ali pravo upotrebe i uživanja pretpostavlja da stvar mora u toku trajanja zakupa da poseduje ugovorena ili uobičajena svojstva, kako bi služila ugovornoj nameni, što pretpostavlja obavezu održavanja stvari u stanju u kome bi mogla da posluži toj nameni. Pored održavanja stvari, zakupodavac, kao i svaki prenosilac kod teretnog ugovora, obavezan je pruži zaštitu zakupcu u slučaju fizičkih i pravnih mana, tj. da mu omogući korisnu i mirnu državinu stvari. Prema tome, tri su osnovne obaveze na strani zakupodavca koje neminovno proizilaze iz pojma i prirode ovoga ugovora: obaveza predaje stvari, obaveza održavanja stvari i obaveza zaštite u slučaju fizičkih i pravnih nedostataka. Razume se, da zakupodavac može prihvatiti i neke druge obaveze koje se javljaju kao izraz saglasnosti volja ili koje su posebnim zakonom predviđene. Ove tri obaveze zakupodavca se javljaju kao osnovne i opšte obaveze koje se po prirodi stvari, pretpostavljaju kod ugovora o zakupu.

 
OBAVEZE ZAKUPCA
 
Zakup, kao dvostrano obavezni ugovor, rađa obaveze ne samo na strani zakupodavca, nego i na strani zakupca. Za korist koje ugovorom o zakupu dobija, zakupac je dužan da pruži odgovarajuću naknadu u vidu zakupnine. Ali, kako ga zakup ovlašćuje da upotrebljava i uživa zakupljenu stvar za određeno vreme, to se pretpostavlja i njegova obaveza da stvar čuva i da se prema njoj ophodi sa pažnjom brižljivog i urednog čoveka odnosno da je upotrebljava onako kako je ugovorom bilo predviđeno ili kao to proizilazi iz namene same stvari. Najzad, pošto prestane ugovor o zakupu, zakupac je dužan da zakupodavcu vrati stvar, pošto se ovim ugovorom ne prenosi svojina već samo pravo upotrebe i uživanja i to za određeno vreme. Prema tome, tri su osnovne obaveze na strani zakupca koje proizilaze iz pojma i prirode ovoga ugovora: obaveza plaćanja zakupnine, obaveza čuvanja i upotrebe stvari prema ugovoru i obaveza vraćanja zakupljene stvari. Zakupac može da prihvati i neke druge obaveze koje su izraz saglasnosti volja ili koje su posebnim zakonom predviđene. Ove obaveze su opšte i svojstvene svakom ugovoru o zakupu.
 
 
PODZAKUP
 
Prema zakonu o obligacionim odnosima, ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu (Zakon o obligacionim odnosima, član 586). Ovde su od značaja dve grupe pravila. Jedna koja se odnosi na uslove zaključenja podzakupa i druga grupa pravila kojima se regulišu odnosi zakupodavca i zakupca odnosno podzakupca.
Što se tiče prve grupe pravila, treba reći da zakupac ima pravo da zakupljenu stvar da u zakup, ali pod određenim uslovima. Pre svega, podzakup može biti zabranjen zakonom ili samim ugovorom o zakupu, a može da bude i štetan za zakupodavca. Zato se može postaviti pravilo da zakupac može zasnovati podzakup samo kada to nije protivno zakonu ili odredbama ugovora o zakupu, kao i kada bi podzakup izazvao štetne posledice na strani zakupodavca.
Druga grupa pravila kojima se regulišu odnosi između zakupodavca i zakupca odnosno podzakupca razlikuju se, sa stanovišta uporednog prava, u pogledu osnovnog pitanja: ima li zakupodavac neposredno pravo prema podzakupcu ili se on samo zakupcu može obraćati saobrazno odredbama ugovora o zakupu. Prema jednom rešenju, zakupodavac se može, u smislu odredaba ugovora o zakupu, obraćati samo zakupcu koji odgovara za krivicu podzakupca "ako bi se što pokvarilo ili upropastilo" (Srpski građanski zakonik (čl. 698), Mađarski građanski zakonik (čl. 420)). Ovo rešenje polazi od stanovišta da je ugovor o zakupu obligacionopravni odnos koji isključivo deluje inter partes, tako da zakupodavac nema nikakva obligacionopravna ovlašćenja prema podzakupcu koji nije s njim u ugovornom odnosu. Naprotiv, prema drugom rešenju, zakupac jemči zakupodavcu da će podzakupac upotrebljavati stvar prema osnovnom ugovoru o zakupu, ali zakupodavac može da se obraća neposredno podzakupcu da bi ga na to obavezivao (Švajcarski zakonik o obligacijama (čl. 264), Italijanski građanski zakonik (čl. 1595)). Neposredno obraćanje zakupodavca podzakupcu određeno je zakonom i predstavlja odstupanje od pravila da je obligacioni odnos relativnog karaktera. Najzad, prema trećem rešenju, i zakupac i podzakupac odgovaraju zakupodavcu da će se upotreba stvari vršiti u skladu sa obavezama koje proizilaze iz ugovora o zakupu (Poljski građanski zakonik (član 668)).
Prema našem zakonu o obligacionim odnosima zakupodavac može, radi naplate svojih potraživanja od zakupca nastalih iz zakupa, zahtevati neposredno od podzakupca isplatu iznosa koje ovaj duguje zakupcu po osnovu podzakupa (Zakon o obligacionim odnosima (član 589)). Ugovor o podzakupu treba razlikovati od ustupanja zakupa nekom trećem licu.
 
 
OTUĐENJE ZAKUPLJENE STVARI
 
S obzirom da se zakupom ne stiče pravo raspolaganja odnosno pravo svojine, već samo ovlašćenja upotrebe i uživanja stvari, zakupodavac može činiti raspolaganja sa stvari za vreme trajanja zakupa. On može stvar koja je predmet zakupa otuđiti, pa se postavlja pitanje pravnog odnosa zakupca prema pribaviocu stvari. Načelno gledano, moguća su dva rešenja čija različitost proizilazi iz osnovnog opredeljenja da li ugovor o zakupu stvara samo obligacionopravna ovlašćenja ili iz njega mogu prizilaziti i stvarnopravna ovlašćenja.
Prema jednom shvatanju, koje je prihvatio i naš Zakon o obligacionim odnosima, u slučaju otuđenja stvari koja je pre toga predata nekom drugom u zakup pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca, te posle toga prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupodavca. Prema tome, pribavilac stvari ne bi mogao da zahteva od zakupca da mu ovaj preda stvar pre proteka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije određeno ni ugovorom ni zakonom, onda pre isteka otkaznog roka. Pri tome za pribaviočeve obaveze iz zakupa prema zakupcu odgovara prenosilac prava kao solidarni jemac. Međutim,  u slučaju otuđenja zakupljene stvari pre predaje zakupcu, Zakon predviđa pravilo prema kome, pribavilac stupa na mesto zakupodavca i preuzima njegove obaveze prema zakupcu ako je u momentu zaključenja ugovora o otuđenju znao za postojanje ugovora o zakupu. U suprotnom, nije dužan da preda stvar zakupcu, a zakupac može tražiti naknadu štete od zakupodavca. Najzad, kada usled otuđenja zakupljene stvari, prava i obaveze zakupodavca pređu na pribavioca, zakupac može otkazati ugovor u svakom slučaju, poštujući zakonske otkazne rokove.
Prema drugom rešenju, koje je prihvaćeno u nekim zakonicima uporednog prava (Švajcarski zakonik o obligacijama (čl. 259), Austrijski građanski zakonik (čl. 1120), Srpski građanski zakonik (čl. 404), Opšti imovinski zakonik za Crnu Goru (čl. 290)), polazi se od osnovnog pravila prema kome ugovor o zakupu, uz određene izuzetke koje treba restriktivno postaviti, stvara prava i obaveze koje deluju inter partes. Kada jedan ugovornik postane nosilac prava i obaveza, onda se opseg, sadržina i pravna dejstva tih prava i obaveza u principu iscrpljuju samo u odnosu na drugog ugovornika. Pribavilac stvari može otkazati ugovor o zakupu kao da je zaključen na neodređeno vreme. To sve važi kao pravilo koje trpi dva izuzetka: ukoliko je ugovor o zakupu nepokretnosti zabeležen u zemljišne knjige zakupac će imati pravo da zakupljenu stvar koristi sve do isteka predviđenog roka, kao i u slučaju kada je to predviđeno ugovorom između zakupodavca i pribavioca stvari.

 
PRESTANAK ZAKUPA
 
Vreme trajanja ugovora o zakupu određuju same stranke saglasnošću svojih volja, ali to vreme može biti i zakonom određeno. Stranke mogu odrediti vreme trajanja zakupa izrično ili prećutno. To vreme se obično određuje kalendarskim računanjem ili s obzirom na neku buduću izvesnu okolnost. Ugovor o zakupu u ovim slučajevima prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen. Nije, dakle, potrebna nikakva izjava volje ili bilo koji drugi akt; takav zakup prestaje faktom proteka predviđenog vremena. Eventualna sudska odluka može imati samo deklarativno dejstvo. Prestanak zakupa protekom određenog vremena treba razlikovati od drugih načina prestanka zakupa, kao što su otkaz, propast stvari usled više sile i smrt zakupca ili zakupodavca. Dok se kod proteka određenog vremena ugovorni odnos gasi ipso iure, dotle se kod ostalih načina prestanka zakupa zahtevaju i odgovarajući uslovi.
Ukoliko je ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme i to vreme protekne, a stranke se i dalje ponašaju kao zakupac odnosno zakupodavac (zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi) smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni. To ima za posledicu da se ovaj ugovor može otkazati kao i svaki drugi zakup čije trajanje nije određeno. Ipak, iako su uslovi ovog ugovora isti kao i kod prethodnog, to ne važi za obezbeđenja koja su treća lica dala za prvi zakup. Ta obezbeđenja (npr. jemstvo, zaloga) prestaju protekom vremena za koje je zakup zaključen. To znači da se uslovi novog ugovora u odnosu na prethodni odnose samo na ugovornike, ali ne i na treća lica koja su za prvi zakup pružila odgovarajuća obezbeđenja.

OTKAZ
Zakup čije trajanje nije određeno voljom stranaka niti se ono može odrediti prema relevantnim okolnostima ili mesnim običajem, prestaje na osnovu otkaza koji svaka ugovorna strana može dati drugoj strani, uvek, samo ne u nevreme, pridržavajući se, pri tome, pravila o otkaznim rokovima. Po svojoj pravnoj prirodi, otkaz predstavlja pravnu moć (pravo na preobražaj prava) zakupca ili zakupodavca kojom se, putem jednostrane izjave volje, čini kraj ugovora o zakupu.

PROPAST STVARI USLED VIŠE SILE
Ugovor o zakupu može da prestane u određenim slučajevima i pre isteka ugovorenog vremena odnosno i bez otkaza ako je bio zaključen na neodređeno vreme. Tako, ugovor o zakupu prestaje i pre isteka ugovorenog roka odnosno davanja otkaza, ukoliko zakupljena stvar potpuno propadne, tako da više ne može biti ni reči o njenom uživanju i upotrebi. Ugovor tada ostaje bez svog bitnog elementa, te prestaje dalje da proizvodi željena pravna dejstva. Ako predmet zakupa propadne usled dejstva više sile, onda nijedna strana nije drugoj za to odgovorna, ali ako se propast stvari desi usled krivice jedne strane, drugoj pripada pravo na naknadu štete. Međutim, u oba slučaja ugovor o zakupu prestaje da postoji. Za razliku od ovoga, kada zakupljena stvar u toku trajanja zakupa bude samo delimično uništena ili samo oštećena, bez krivice zakupca, opstanak ugovora zavisi od izbora zakupca: on može ugovor raskinuti ili ostati dalje u ugovoru, zahtevajući odgovarajuće sniženje zakupnine. Raskid ugovora se vrši prostom izjavom volje koja se upućuje zakupodavcu bez odlaganja. Eventualna sudska odluka može da ima samo deklarativno dejstvo.

SMRT
Ugovor o zakupu ne prestaje usled smrti zakupca ili zakupodavca, već se on nastavlja sa naslednicima umrlog ugovornika sve do isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa odnosno sve do momenta davanja otkaza. Međutim, ukoliko su same stranke ugovorile da će zakup prestati u slučaju smrti jednog od ugovornika, onda takva klauzula proizvodi pravna dejstva i ugovor prestaje da postoji momentom smrti ugovornika. To znači da će se u slučaju smtri zakupca ili zakupodavca zakup nastaviti sa njegovim naslednicima ukoliko zakup nije zaključen kao ugovor intuitu personae odnosno ukoliko nije samim ugovorom nešto drugo predviđeno.


POSEBNA PRAVILA ZA POJEDINE VRSTE UGOVORA O ZAKUPU; POSEBNE VRSTE ZAKUPA

Postoje izvesna pravila koja imaju opšti karakter i primenjuju se na sve vrste ugovora o zakupu. U tom pogledu postoji jedinstvo ugovora o zakupu. Bitna obeležja ovog ugovora ogledaju se u obavezi zakupodavca da preda stvar zakupcu na upotrebu i uživanje i pravu zakupca da zakupljenu stvar koristi, u njegovoj obavezi da plaća zakupninu i u obavezi da po isteku ugovora vrati zakupljenu stvar zakupodavcu. Po ovim obeležjima ugovor o zakupu razlikuje se od ostalih ugovora (ugovor o prodaji, ugovor o posudi, ugovor o ostavi...), kao što se po njima sve vrste ugovora o zakupu smatraju jednim ugovorom.
U okviru ovog jedinstva u bitnim obeležjima ugovora o zakupu, mogu naravno postojati i postoje razlike među pojedinim podvrstama ugovora o zakupu. Svaka podvrsta ovog ugovora ima svoje osobenosti. Raznolikost zakupa i veliki broj podvrsta ugovora o zakupu od kojih svaka ima svoje specifičnosti proizlaze iz same prirode ugovora o zakupu. Naime, u središtu ovog ugovora nalazi se pravo zakupca da koristi zakupljenu stvar. Korišćenje stvari predstavlja izvlačenje korisnih svojstava stvari i ono se, razumljivo razlikuje od jedne do druge vrste stvari.
Na osnovu opšteg pojma ugovora o zakupu Zakon o obligacionim odnosima je predvideo niz pravila kojima se reguliše ovaj ugovor (čl. 567 - 599). Međutim, ta pravila se neće primenjivati na zakupe uređene posebnim propisima. Naime, izvesni zakupni odnosi često u sebi nose i posebne specifičnosti zbog čega za njih važe posebni propisi koji predstavljaju lex specialis u odnosu na odgovarajuće propise Zakona o obligacionim odnosima. Među posebnim propisima kojima se regulišu pojedine vrste ugovora o zakupu treba posebno istaći propise koji se odnose na zakup odnosno korišćenje stana, zakup poslovnih prostorija i zakup poljoprivrednog zemljišta.
 
 
UGOVOR O ZAKUPU STANA
 
Kada je reč o zakupu odnosno korišćenju stana treba reći da ovde postoje različiti pravni režimi. Naime, moguće je na stanovima u društvenoj svojini steći stanarsko pravo na osnovu akta davaoca stana na korišćenje i ugovora o korišćenju stana. Ugovor o korišćenju stana, koji sadrži elemente zakupa, ipak nije ostao u okviru klasičnih ugovora o zakupu. To je ugovor kojim se, uz druge zakonom predviđene uslove, stiče stanarsko pravo kao skup zakonom predviđenih ovlašćenja i dužnosti koje titular ovoga prava ima povodom trajnog i nesmetanog korišćenja stana. Ugovor o korišćenju stana treba naročito da sadrži, pored naznačenja ugovornika i stana o kome je reč, još i naznačenje akta o davanju stana na korišćenje na osnovu koga je zaključen ugovor ako je donošenje takvog akta propisano, iznos stanarine i vreme u koje se stanarina ima plaćati, odredbe o korišćenju zajedničkih prostorija i uređaja u zgradi, iznos i način plaćanja naknade za korišćenje zajedničkih uređaja ako se ta naknada plaća pored stanarine, obavezu tekućeg održavanja stana koji snosi nosilac stanarskog prava, mesto i datum zaključenja ugovora i potpise ugovornih strana. Ovaj ugovor se inače, ne može zaključiti na određeno vreme, izuzev nekih slučajeva koje zakon posebno predviđa. Kao što se vidi, sadržina ovog ugovora nosi u sebi osobenosti obligacionopravnog odnosa, pa i ugovora o zakupu, ali između stanarskog prava koje, pored drugih uslova, nastaje i ovim ugovorom i ugovora o zakupu postoje značajne pravne razlike koje razdvajaju ove dve pravne pojave. Tako, na primer, stanarsko pravo se odlikuje svojom trajnošću i ono može prestati samo u slučajevima i na način koji se predviđa zakonom, dok se ugovor o zakupu u principu zaključuje na određeno vreme i može prestati iz različitih uzroka koji se ne pominju kod stanarskog prava; stanarsko pravo konstituiše određena prava u korist članova porodičnog domaćinstva nosioca stanarskog prava, što nije slučaj kod ugovora o zakupu; stanarsko pravo pruža svome nosiocu i ovlašćenja najčešće u društvenom upravljanju stambenom zgradom, što nije osobenost klasičnog ugovora o zakupu; stanarsko pravo je u principu vezano za ličnost i ne može biti predmet pravnog prometa, izuzev prava nosioca stanarskog prava na zamenu svoga stana za stan drugog korisnika - sve to za razliku od ugovora o zakupu koji se može ustupiti drugome; nosilac stanarskog prava može imati ovo pravo samo na jednom stanu što nije karakteristika klasičnog ugovora o zakupu; u velikom broju slučajeva sticanje i trajanje stanarskog prava je u tesnoj vezi sa radnim odnosom nosioca stanarskog prava i davaoca stana na korišćenje, što se ne može reći i za zakupca, čiji je pravni položaj određen samim ugovorom o zakupu. Kao što se vidi, već iz ovih razlika može se zaključiti da se ugovor o korišćenju stana i stanarsko pravo ne mogu izjednačiti sa klasičnim ugovorom o zakupu. Materija stambenopravnih odnosa u našem pravnom sistemu, nije, dakle prepuštena tradicionalnoj autonomiji volje zakupodavca i zakupca, već je posebno regulisana u toj meri da, i pored izvesnih elemenata klasičnog zakupa, predstavlja jednu pravnu tvorevinu koja se svojom simbiozom  različitih ovlašćenja i dužnosti, odvojila od klasičnih okvira i dobila sve atribute jedne posebne pravne ustanove.
Međutim, za razliku od ugovora o korišćenju stana odnosno stanarskog prava, postoje posebni propisi kojima se reguliše zakup stana koji je u svojini pojedinaca. Prema ovim propisima, moguće je na stanu u svojini građana zasnovati zakupni odnos, ali ovaj zakup se razlikuje od stanarskog prava, kao i od ugovora o zakupu u klasičnom smislu. Od stanarskog prava se razlikuje u tom smislu što zakupac stana ne uživa toliko široku i sveobuhvatnu zaštitu koju ima nosilac stanarskog prava. S druge strane, u odnosu na klasičan pojam ugovora o zakupu, zakup stana se razlikuje po tome što ugovorni odnos nije prepušten potpunoj slobodi ugovaranja, već se za mnoge situacije predviđaju imperativna pravila.
Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pismenoj formi i može da se zaključi na određeno vreme. Ugovor o zakupu stana zaključen na neodređeno vreme prestaje na osnovu otkaza. Ugovornik može jednostranom izjavom volje raskinuti ugovor o zakupu stana na određeno vreme ako drugi ugovornik ne ispunjava obaveze iz ovog ugovora. I zakupac i zakupodavac mogu raskinuti ugovor u svakom trenutku bez obzira na ugovorene ili zakonske rokove. Izjava o raskidu ugovora saopštava se vansudski. Potrebno je samo da bude saopštena u pismenoj formi, bilo preporučenim pismom bilo predajom pismene izjave neposredno drugom ugovorniku uz potpis. Rok koji se ostavlja za iseljenje iznosi 30 dana. Ako se zakupac ne iseli iz stana u tom roku, zakupodavac može podići tužbu i zahtevati njegovo iseljenje. Zakupac takođe može raskinuti ugovor o zakupu stana koji je zaključen na određeno vreme, u svakom trenutku, ako zakupodavac ne ispuni svoju osnovnu obavezu. Zakupodavac je dužan da preda stan u ispravnom stanju i da ga održava u takvom stanju za čitavo vreme dok traje ugovor. Ako zakupodavac ne postupi tako, zakupac ga može pozvati da u primerenom roku dovede stan u ispravno stanje, a ako zakupodavac to ne učini ni u roku koji mu je postavljen, zakupac može raskinuti ugovor.


ZAKON O STANOVANJU REPUBLIKE SRBIJE (DONET VII 1992.)*

*Službeni glasnik br. 50; '92. god - 1704 str.

 
ZAKUP STANA

član 7.
O zakupu stana zaključuje se ugovor između vlasnika stana, odnosno nosioca prava raspolaganja na stanu u društvenoj svojini (u daljem tekstu: zakupodavac) i lica koje zakupljuje stan (u daljem tekstu: zakupac).
Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pismenoj formi i sadrži naročito: ugovorne strane; vreme i mesto zaključenja ugovora; prava i obaveze ugovornih strana u korišćenju i održavanju stana; visinu zakupnine i način i rokove plaćanja; uslove i rokove za otkaz ugovora; lica koja će koristiti stan.
Ako ugovorom o zakupu nije utvrđeno vreme trajanja zakupa, smatraće se da je ugovor zaključen na neodređeno vreme.
Prilikom primopredaje stana datog u zakup, sačinjava se zapisnik o stanu u kome se stan nalazi, koji potpisuju obe ugovorne strane.

član 8.
Zakupodavac je dužan da najmanje mesec dana pre nameravanog povećanja zakupnine o tome obavesti zakupca.
Zakupnina se plaća za protekli mesec najkasnije do petnaestog dana u tekućem mesecu, ako ugovorom o zakupu nije drukčije određeno.

član 9.
Ugovor o zakupu prestaje:
1. istekom vremena na koji je zaključen;
2. sporazumnim raskidom;
3. otkazom;
4. danom pravosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade, u skladu sa zakonom;
5. propašću stana, i
6. u drugim slučajevima utvrđenim zakonom.
U slučaju smrti zakupca, članovi porodičnog domaćinstva, koji su sa zakupcem stanovali u istom stanu nastavljaju sa korišćenjem tog stana, s tim što ugovor o zakupu zaključuje lice koje oni sporazumno odrede.
Ako u stanu, u slučaju smrti zakupca, nije ostao nijedan član porodičnog domaćinstva zakupca, novi ugovor o zakupu zaključuje lice koje je prestalo da bude član porodičnog domaćinstva zakupca, ili lice koje je bilo član porodičnog domaćinstva prethodnog zakupca (brat, sestra i sl.), ako je nastavilo da stanuje u istom stanu.
Pod članom porodičnog domaćinstva zakupca stana, u smislu ovog zakona, smatraju se: bračni drug, dete (rođeno u braku ili van braka, usvojeno ili pastorče), roditelji zakupca i njegovog bračnog druga, kao i lice koje je zakupac po zakonu dužan da izdržava.
Ako lice iz st. 2. i 3. ovog člana ne zaključi ugovor o zakupu u roku od 60 dana od smrti zakupca, ugovor o zakupu prestaje.

član 10.
Zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu stana:
1. ako zakupac bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana licima koja nisu predviđena ugovorom;
2. ako zakupac ne plati zakupninu za najmanje tri meseca uzastopno ili četiri meseca u toku godine;
3. ako se nanosi šteta stanu, zajedničkim prostorijama, instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi; i
4. ako stan koristi na način kojim se korisnici ostalih stanova ometaju u mirnom korišćenju stana.
Zakupodavac daje otkaz ugovora o zakupu u pismenoj formi sa otkaznim rokom koji ne može biti kraći od 90 dana, a ako otkazni rok ističe u periodu decembar-februar, otkazni rok produžava se za još 30 dana.
Zakupac stana može dati otkaz ugovora o zakupu stana u pismenoj formi najmanje 30 dana pre nego što namerava da se iseli iz stana.
U slučaju kad zakupac da otkaz sa otkaznim rokom kraćim od roka iz stava 3. ovog člana dužan je da zakupodavcu plati zakupninu i za naredni mesec.

član 11.
U slučaju promene vlasnika stana datog u zakup, novi vlasnik stana stupa u prava i obaveze zakupodavca.
 
ZAKUP STANOVA U DRUŠTVENOJ SVOJINI
 
član 31.
Ako nosilac stanarskog prava koji je to pravo stekao do dana stupanja na snagu ovog zakona, ne zaključi ugovor o otkupu stana do 31. decembra 1995. godine, nastavlja da koristi stan kao zakupac stana na neodređeno vreme (u daljem tekstu: zakupac društvenog stana).
Zakupac društvenog stana iz stava 1. ovog člana može taj stan da otkupi po odredbama ovog zakona.

član 32.
Za korišćenje društvenog stana plaća se zakupnina određena na način utvrđen propisima koji su bili na snazi do dana stupanja na snagu ovog zakona.

član 33.
Ugovor o zakupu društvenog stana prestaje:
1. smrću zakupca;
2. danom pravosnažnosti rešenja nadležnog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade;
3. iseljavanjem zakupca iz stana;
4. propašću stana;
5. zakupom drugog društvenog stana dobijenog za sve članove porodičnog domaćinstva, i
6. ako zakupac sa članovima porodičnog domaćinstva ne koristi stan duže od četiri godine.

član 34.
U slučaju smrti zakupca ili njegovog iseljenja iz stana, zakupac na tom stanu postaje član porodičnog domaćinstva  koji je nastavio da koristi taj stan, po sledećem redosledu: bračni drug, dete rođeno u braku, van braka, usvojeno i pastorče. Ako u stanu nije ostao niko od ovih članova porodičnog domaćinstva zakupac postaje roditelj zakupca, roditelj njegovog bračnog druga ili lice koje je zakupac dužan po zakonu da izdržava, ako je stanovao u tom stanu i nema rešenu stambenu potrebu.
Ako posle smrti zakupca ili njegovog iseljenja iz stana nije ostalo ni jedno lice iz stava 1. ovog člana, zakupac postaje lice koje je prestalo da bude član porodičnog domaćinstva ili lice koje je bilo član porodičnog domaćinstva ranijeg zakupca stana, ako je nastavilo da koristi stan i ako nema na drugi način rešenu stambenu potrebu.
Ako je, u slučaju iz st. 1. i 2. ovog člana, u stanu ostalo dva ili više lica istog stepena srodstva, zakupac postaje lice koji ono sporazumno odrede, a ako se sporazum ne postigne zakupac postaje lice koje odredi vlasnik stana.
U slučaju iz st. 1. i 2. ovog člana, lica koja su ostala u stanu dužna su da zakupodavca obaveste o smrti zakupca najkasnije u roku od 60 dana.
Zakupodavac je dužan da u roku od 30 dana od isteka ugovora iz stava 4. ovog člana, zaključi ugovor o zakupu stana, odnosno odredi lice koje će biti zakupac stana, a ako to ne učini, zainteresovano lice može podneti predlog nadležnom sudu da u vanparničnom postupku donese rešenje kojim se zamenjuje ugovor o zakupu stana.
O prestanku ugovora iz člana 33. stav 1. tačka 2. odlučuje opštinski organ nadležan za stambene poslove, a u ostalim slučajevima nadležni sud.

član 35.
Zakupodavac može dati otkaz ugovora o zakupu stana:
1. ako zakupac i posle opomene bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišćenje stana licima koja nisu predviđena ugovorom;
2. ako zakupac i posle opomene ne plati zakupninu za najmanje dva meseca uzastopno;
3. ako se i posle opomene nanosi šteta stanu, zajedničkim prostorijama, instalacijama ili uređajima u stambenoj zgradi;
4. ako zakupac, njegov bračni drug ili drugi član njegovog porodičnog domaćinstva stekne u svojinu useljiv stan koji je odgovarajući za to porodično domaćinstvo;
5. ako zakupac dobije stan na osnovu radnog odnosa, a radni odnos je prestao na osnovu njegovog zahteva ili po njegovoj krivici, pre isteka vremena određenog opštim aktom zakupodavca, i
6. ako zakupac stana i članovi njegovog porodičnog domaćinstva ne koriste stan duže od jedne, a najduže četiri godine, a zakupac se ne sporazume sa zakupodavcem o načinu korišćenja stana za to vreme.
Ugovor o zakupu može predvideti da zakupodavac ne može dati otkaz ugovora o zakupu društvenog stana zbog neplaćanja zakupnine za vreme dok je zakupac bio nezaposlen bez svoje krivice ili ako je zaposlen, a najmanje dva meseca nije primao zaradu, a za to vreme on i članovi njegovog porodičnog domaćinstva koji sa njim stanuju nisu imali drugih prihoda kojim bi se obezbedila materijalna sigurnost porodice po propisima o materijalnom o socijalnom obezbeđenju porodice.
U slučaju iz stava 2. ovog člana, zakupac je dužan da plati zaostalu zakupninu u dva puta dužem vremenu od vremena za koje je istu dugovao, računajući od dana ponovnog zaposlenja, odnosno sticanja stalnih prihoda u porodičnom domaćinstvu.
U slučaju razvoda braka razvedeni supružnici se sporazumevaju o tome ko će nastaviti sa korišćenjem stana u svojstvu zakupca, a ako sporazum ne postignu, na predlog jednog od supružnika, nadležni sud će u vanparničnom postupku doneti rešenje o određivanju supružnika koji nastavlja sa korišćenjem stana u svojstvu zakupca, vodeći računa o stambenim potrebama razvedenih supružnika i njihove dece, o tome ko je zakupac stana, materijalnom i zdravstvenom stanju supružnika i dr.
U slučaju ispražnjenja stana na kome postoji susvojina, pravo prvenstvenog useljenja u stan imaju suvlasnik i naslednici suvlasnika čiji suvlasnički deo prelazi 50 % idealnog dela stana ili lica na koja je ovaj suvlasnik preneo pravo susvojine pravnim poslom, s tim što na delu stana u društvenoj svojini imaju položaj zakupca.

član 36.
Članovi porodičnog domaćinstva zakupca društvenog stana imaju pravo da trajno koriste taj stan, pod uslovima iz ovog zakona.
Zakupac stana može, iz opravdanih razloga, da otkaže dalje korišćenje stana svakom članu porodičnog domaćinstva, osim maloletnom detetu, bračnom drugu ili licu koje je dužan da izdržava po zakonu, s tim što rok za iseljenje ne može biti kraći od 30 dana.
Zakupac stana može tužbom kod nadležnog suda da traži iseljenje člana porodičnog domaćinstva iz stava 2. ovog člana, ako se taj član ne iseli u ostvarenom roku.

član 37.
Između nosilaca stanarskog prava i zakupaca na društvenom stanu, kao i između njih i zakupodavca može da se izvrši zamena stanova.
Zamena stana sa zakupodavcem, u smislu stava 1. ovog člana, ne smatra se dodela stana radi proširenja uz obavezu nosioca stanarskog prava da zakupodavcu vrati stan koji koristi.
Zamena stana vrši se uz saglasnost zakupodavca, a ako zakupodavac ne odbije zahtev za davanje saglasnosti u roku od 30 dana od njegovog prijema, smatra se da je saglasnost data.
O zameni stanova zaključuje se ugovor u pismenoj formi, a jedan primerak ugovora dostavlja se zakupodavcu u roku 15 dana od dana zaključenja ugovora.
Lice koje je zamenilo stan, nastavlja da koristi zamenjeni stan  u svojstvu zakupca društvenog stana na neodređeno vreme.

član 38.
Lice kome je vlasnik stana odbio davanje saglasnosti za zamenu stana, može u roku od 30 dana od prijema pismenog obaveštenja o odbijanju da podnese predlog nadležnom sudu da u vanparničnom postupku donese rešenje kojim se utvrđuje da su ispunjeni uslovi za zamenu stanova.
Nisu ispunjeni uslovi za zamenu stanova u smislu stava 1. ovog člana:
1. ako su se stekli uslovi za prestanak ili za otkaz ugovora o korišćenju odnosno zakupu stana, u skladu sa ovim zakonom;
2. ako se radi o prividnoj zameni (ne koristi se zamenjeni stan, ne postoji stan koji se zamenjuje i sl.) odnosno neopravdanoj zameni stanova (ako je zamenom stečena imovinska korist i sl.), ili
3. ako je stan dobijen na osnovu radnog odnosa, a nije isteklo vreme određeno opštim aktom, odnosno propisom.
Ako postoje razlozi iz stava 2. ovog člana, vlasnik stana može tužbom  nadležnom sudu da zahteva poništaj ugovora o zameni stanova u roku od tri meseca od dana saznanja za izvršenu zamenu, odnosno za razloge iz stava 2. ovog člana, a najkasnije u roku od tri godine od izvršene zamene. Ako sud poništi ugovor o zameni stanova, naložiće i povraćaj u pređašnje stanje, s tim što se korišćenje nastavlja po ugovoru o zakupu društvenog stana na neodređeno vreme.

član 39.
Odredbe ovog zakona o korišćenju društvenog stana na osnovu ugovora o zakupu društvenog stana, primenjuju se i na korišćenje društvenih stanova koji budu dati u zakup do 31. decembra 1995. godine.
 
  
LITERATURA
1) Grupa autora, Enciklopedija imovinskog prava i prava udruženog rada (III tom)
2) Slobodan Perović, Obligaciono pravo, Beograd, 1981. god
3) Zakon o stanovanju Republike Srbije (zakup stana, zakup stanova u društvenoj svojini), Službeni glasnik br. 50, 1992. god.
 

Student: Dejan Kelić   
Mentor: prof. dr Dušan Nikolić
seminarski rad iz građanskog prava
PRAVNI FAKULTET NOVI SAD
Novi Sad, 17. maj 2000. 
 
 
Comments
Search RSS
milan  - zakon o stanovanju   |77.105.17.xxx |07-05-2009 21:53:46
Molim Vas da mi odgovorite na pitanje,koji je vazeci zakon o stanovanju na danasnji dan?
Dejan Kelic  - Odgovor   |77.46.231.xxx |07-05-2009 23:13:15
To je Zakon o stanovanju iz 1992. godine (koji je u ovom tekstu i koriscen), ali ima izmena iz '93, '94, '95, '97, '98. i 2001. godine. Na linkovima koji su dole naznaceni moze da se pogleda preciscen tekst zakona koji je i vazeci.
www.projuri s.org/DOC/zakoni/gra djansko_pravo/svojin
a_i_imovina/04.ZAKON _O_STANOVANJU_(1992) .pdf
www.arhiurb.vo jvodina.gov.rs/pdf/z akon_o_%20stan.pdf
podstanar  - stanarsko pravo   |93.86.136.xxx |10-05-2009 13:30:28
Moze li se, posle 10 godina stanovanja u stanu u privatnom vlasnistvu, steci stanarsko pravo. Da li mora da postoji ugovor o zakupu ili moze i na osnovu izjave svedoka (npr.predsednika kucnog saveta)
Hvala
Dejan Kelic   |93.86.117.xxx |13-05-2009 01:09:48
Ne pratim tu materiju, ali koliko sam upucen, stanarsko pravo vec odavno ne postoji.
Ako bi zeleli da taj stan bude u vasem vlasnistvu, trebalo bi da to postane na neki od pravno mogucih nacina: kupoprodajom (od vlasnika, naravno), poklonom, nasledstvom... eventualno i preko nekih fondova
solidarnosti koji za odredjene kategorije ljudi dodeljuju pojedine opstine, preduzeca...
znaci, redovnim postupkom; stanovanjem 10 godina u istom stanu kao zakupac niste stekli nikakva veca prava na vlasnistvo nad tim objektom.
Natasa  - zajednicke podrumske prostorije   |213.240.55.xxx |29-05-2009 14:24:31
Moje pitanje je: na koji nacin izvodjac radova ima pravo (i da li ga uopste ima) da izda jednu prostoriju koja je u okviru zajednickih prostorija, tj. podruma?? Pri tom, ta izdata prostorija je od pocetka pod kljucem i niko ne zna sta je u njoj niti je bilo ko dobio kljuc. Ko je nadlezan za ovakav
problem, odnosno, kome ovo prijaviti i pravno resiti slucaj (ukoliko ne postoji nikakvo pravo izvodjaca da izda deo zajednicke prostorije).
Dejan Kelić   |94.189.223.xxx |19-07-2009 12:21:25
Izvođač radova, kao što mu se u nazivu i vidi, je samo izvođač određenih radova na nekom objektu i samim tim nije vlasnik ni jedne prostorije, pa ni podruma. Naravno, ukoliko nije sa vlasnikom sklopio neki ugovor o korišćenju određenog prostora za vreme izvođenja radova, na primer (to
može biti investitor-ako je u pitanju izgradnja novog stambenog objekta, ili vlasnici stanova u zgradi koje predstavlja skupština stanara...).
Znači , ukoliko je izvođač radova ujedno i vlasnik određenog dela podruma, ima naravno prava da ga izda jer je on u njegovom posedu; ukoliko je
zakupac, tj. ima pravo korišćenja-opet može da ga izda u podzakup ako to nije zabranjeno ugovorom između njega kao zakupca i zakupodavca, itd.
Iz pitanja se ne vidi o kojim radovima je reč i da li se radi o novoj zgradi, gde još možda nije došlo do prepisa nekretnina u tom objektu sa
investitora na nove vlasnike stanova i gde još nije obrazovana skupština stanara (kućni savet) koja inače raspolaže zajedničkim delovima zgrade...

Ako je u pitanju bespravno useljenje, odnosno korišćenje nekih prostorija u zgradi, svakako se obratite advokatu kako bi započeo
odgovarajući sudski postupak.
Milan  - Pravo na otkup stana   |79.175.110.xxx |09-09-2009 09:28:45
Vec 5 godina zivim u stanu na koji po ugovoru mogu da ga otkupim.Gde mogu da nadjem i koji je zakon vazeci po ovome pitanju.
Ines Savic  - poslovni prostor bez pravnog osnova   |78.30.172.xxx |24-09-2009 13:36:28
Da li i po kom osnovu vlasnik poslovnog prostora ima pravo na zakupninu od lica koje je držalo u posedu njegov poslovni prostor bez pravnog osnova?
Dejan Kelić   |79.101.223.xxx |24-09-2009 16:59:39
Vlasnik ima pravo na naknadu stete od lica koje je neovlasceno koristilo njegovu imovinu, u visini koja ne bi trebala da bude manja od iznosa zakupnine koja bi se dobila da je poslovni prostor legalno dat u zakup.
Dejan Kelić   |79.101.223.xxx |24-09-2009 17:10:41
Quote:
Vec 5 godina zivim u stanu na koji po ugovoru mogu da ga otkupim.Gde mogu da nadjem i koji je zakon vazeci po ovome pitanju.


Zakon o obligacionim odnosima http://www.bgcent...
Marko R.  - Pravo na dom   |195.252.125.xxx |25-12-2009 20:04:17
Pozdrav svima
Zadesio sam se u jednoj nimalo prijatnoj situaciji.
Naime, nisam nosioc stanarskog prava niti naslednik prvog reda vec zivim od 2001 godine u kuci sa dedom i njegovom drugom zenom.
Nastale su nesuglasice i nosioc stanarskog prava (deda) zeli da se ja iselim iz kuce(180m2).
Kuca je
dvospratna tako da sam od svojih sredstava sredio i jos uvek sredjujem drugi sprat.Verujem da sam na neki nacin i ja investitor u ovoj nekretnini ???

Molim vas ako znate dal' je moguce da budem isteran iz kuce i po kom osnovu(zakon/uredba) .
Takodje molio bi za dokument/link koji vam je poznat a
koji regulise ovakvu situaciju i pravo na dom.

Hvala!
Ninoslav  - Aneks   |93.86.138.xxx |18-01-2010 00:06:14
Posle ugovora o zakupu , a na brzinu ne udubvsi se u ono sto potpijujem zakljucio sam aneks ugovora gde se obavezijem da ne mogu sa korisnikom stana zakljuciti ugovor o zakupu bez saglasnosti pismene sadasnjeg zakupca koji sada za korisnika stana placa zakup. Ovaj aneks pise da ima vaznost 2 godine
po raskidu ugovora. Zakupac vise nece da placa stan ali meni kaze da ne mogu sa koris.. zakljuciti samostalni ugovor jer je kazna 10000 evra.
Da li ja to mogu pravno da obaram.
Pozdrav
Anonymous   |93.86.72.xxx |18-01-2010 19:52:21
Pozdravljam sve genijalce koji razumeju ovo ''pitanje''. Radim u agenciji za nekretnine vec 20 godina i ovakvu nebulozu jos nisam nikad cuo. Ko je ovde zakupac, ko zakupodavac, kakav je to ugovor o zakupu i cega, postoji li u
ovom slucaju podzakup, ko je korisnik stana-da li je to zakupodavac... a ovo je poseban biser
Quote:
sadasnjeg zakupca koji sada za korisnika stana placa zakup
:woohoo: Ovaj Ninoslav treba drasticno da smanji kolicinu onoga sto konzumira, stvarno moze imati poslediceo po mentalno zdravlje 
Vesna Mićković  - pravo na sluzbeni stan clana porodice   |109.121.84.xxx |02-03-2010 03:38:39
Koristim sluzbeni stan drzavne firme. Stan je dobio moj otac na koriscenje jos 1976. godine,
i ja sam sa majkom i mojom porodicom nastavila u njemu da zivim i nakon njegove (oceve)
smrti. Firma odbija da mi da resenje o zakupu stana (iako su takva resenja podelili svim
i svakom do sada) i to bez
ikakvog obrazlozenja. Do danas smo napisali vec nebrojeni broj
molbi za takvo resenje i uvek su nam odgovarali da ce biti reseno u dogledno vreme. Sad je
krenula prica da ce se firma privatizovati. Da li taj neko ko bude kupio firmu ima pravo da
me izbaci na ulicu posle naseg stanovanja u istom
stanu evo vec 34 godine!?
Anonymous  - re:   |212.200.236.xxx |12-05-2010 16:52:32
Anonimus wrote:
Pozdravljam sve genijalce koji razumeju ovo ''pitanje''. Radim u agenciji za nekretnine vec 20 godina i ovakvu nebulozu jos nisam nikad cuo. Ko je ovde zakupac, ko zakupodavac, kakav je to ugovor o zakupu i cega, postoji li u
ovom slucaju podzakup, ko je korisnik stana-da li je to zakupodavac... a ovo je poseban biser
Quote:
sadasnjeg zakupca koji sada za korisnika stana placa zakup
:woohoo: Ovaj Ninoslav treba drasticno da smanji kolicinu onoga sto konzumira, stvarno moze imati poslediceo po mentalno zdravlje 



JBG nekad se ljudi zeznu a na cemu sam oces ti maolo???
zoran  - iseljenje iz stana   |109.92.238.xxx |29-11-2010 02:09:31
Vojno sam lice u penziji od 2005.godine, od 1995.godine koristim sluzbeni stan sa suprugom i dvoje dece. Sada hoce da me isele jer sam u penziji i ne mogu vise da koristim taj sluzbeni stan. Napominjem da mi drzava-vojska nije resila stanbeno pitanje, jer se vodi na mene stan od 24m2 koji sam dobio
1984.godine, a po pravilniku mi pripada zajam za kupovinu stana za jos 72m2. Pitawnje je da li mogu da me isele iz stana a nisam dobio ono sto mi pripada.
Anita  - depozit   |79.101.99.xxx |13-06-2011 18:11:24
Zanima me kad se plati depozit (a ne kapara) da li postoji mogućnost vraćanja ako se odustane od stanovanja u tom objektu i u kojoj visini?Meni je rečeno da se depozit vraća nakon stanovanja, ali da li to važi i u slučaju odustanka (za manje od 24h)?
zorica  - stanarsko pravo   |178.222.113.xxx |15-06-2011 07:54:48
vlasnik kuce je uzeo lepe pare da bi potpisao ugovor o stanarskom pravu,a sada bi i stan.pa nemoze :whistle: :whistle:
Anita  - depozit   |79.101.99.xxx |15-06-2011 14:21:34
On tvrdi da se depozit ne vraca, ja znam da se kapara ne vraca a da se depozit vraca pa čak i u slučaju odustanka od stana.Mada, nisam bas sigurna, pa ako neko zna malo bolje da mi pojasni taj pojam depozita u stanarskom pravu?
Marko  - Odgovor Aniti   |94.189.224.xxx |24-06-2011 20:07:15
Kada 'rezervišete' neki stan koji hoćete da zakupite vi date vlasniku stana određeni iznos para na ime te rezervacije, tj. kao garanciju da ste ozbiljni i da ćete se u dogovorenom roku tu i useliti. On će od tog momenta
svakom narednom zainteresovanom reći da je stan rezervisan, kaparisan... nebitno kojim rečima, uglavnom odbiće ga, jer smatra da je s vama postignut dogovor.
To je jedna stvar.

Što se tiče depozita, u praksi se on uzima na početku stanovanja (obično u visini jedne mesečne kirije) kao garancija da u trenutku kada budete napuštali stan, on ne mora da vas 'vija' za neplaćene račune i eventualno neku šetu u stanu koju ste
pričinili. Kada se uveri da je sve u redu, vratiće vam taj depozit, a u praksi se dešava da se taj depozit i 'prebije' sa poslednjom ratom, ako osobe već imaju međusobno poverenja.

Znači, da li se stanodavac u usmenom
dogovoru nepravilno izrazio, pa su reči depozit i kapara njemu sinonimi... i slično, to i nije za pošten svet toliko bitno.
Vi ste dali kaparu (da se stan dalje ne bi nikom izdavao i kao predujam kirije), a da li bi to ulazilo u
prvu ratu kirije i pomenuti depozit - naravno da bi.
Pošto se niste uselili, čovek ima prava da zadrži novac (jer bi u međuvremenu možda već izdao stan nekom drugom).
S obzirom da ste otkazali 'kaparisani' stan u veoma kratkom
roku (u kom možda niko drugi i nije kontaktirao vlasnika), mogao bi da vam vrati taj iznos, ali to je već stvar njegove  dobre volje, morala i slično.

Da zaključim: može, a ne mora da vam vrati novac.
Zavisi koilko ste mu simpatični :s
problem  - brrr   |93.87.163.xxx |24-08-2011 02:54:53
Molim nekog ko se razume u moj problem da me posavetuje.
U ugovoru o stanu koji je suprug sacinio za zivota stoji da njegova majka ima dozivotno pravo stanovanja.Ona je umrla i u stanu je njena unuke.Moj sin i ja neznamo sta sada da radimo i kako da se uselimo u stan.Da li postoji neka procedura od
40 dana ili moze odmah da se nekako reaguje.Odakle da pocnem?
Resenjem o ostavinskoj raspravi glasi na mene i sina jer je suprug bio vlasnik stana.Porez za stan redovno placam vec 10 godina po smrti muza.Telefon je na moje ime pa sam ga stavila pod sifru.Veliki dug za struju grejanje ,neznam ko to
mora da plati.
Hvala na bilo kakvom savetu.Pozdrav.
Only registered users can write comments!

3.26 Copyright (C) 2008 Compojoom.com / Copyright (C) 2007 Alain Georgette / Copyright (C) 2006 Frantisek Hliva. All rights reserved."

 
< Prethodno / Previous   Sledeće / Next >


CONTENT

Fear of death is worse than death itself.
 

TRANSLATE
EnglishFrenchGermanItalianPortugueseRussianSpanish









.
 
Sutra, sutra, uvek sutra... tako prolazi vek.
 
poslovni adresar - PANS - poslovni oglasnik