PANS - Zakup stanova /pravo/

Ugovor o zakupu je ugovor kojim se jedan ugovornik (zakupodavac) obavezuje da preda odreÄ‘enu nepotrošnu stvar na upotrebu drugome ugovorniku (zakupcu), a ovaj se obavezuje da za to plaÄ‡a odreÄ‘enu naknadu (zakupninu) i da po isteku odreÄ‘enog (ugovorenog) vremena zakupljenu stvar vrati zakupodavcu. Upotreba obuhvata i uÅ¾ivanje stvari (pribavljanje plodova), ako nije drugaÄije ugovoreno ili uobiÄajeno (Zakon o obligacionim odnosima - Äl. 567).
Mnogi graÄ‘anski zakonici uporednog prava, kao i pravna teorija koja ih prati, ne odreÄ‘uje pojam zakupa na jedan ovako opšti naÄin, veÄ‡ strogo razlikuju zakup koji ovlašÄ‡uje zakupca samo na upotrebu stvari koja ne daje nikakve plodove na proizvode i zakup stvari ili prava koja daju plodove odnosno prihode. Drugim reÄima, prema prvom zakupcu reÄ je samo o upotrebi, a prema drugom, reÄ je i o iskorišÄavanju stvari odnosno prava.
U obiÄnom govoru se ne pravi razlika izmeÄ‘u dva znaÄenja koja reÄ zakup ima. ReÄju zakup oznaÄavaju se i ugovor o zakupu i pravni odnos koji nastaje iz ovog ugovora. Za pravno poimanje vaÅ¾no je razlikovanje ova dva znaÄenja reÄi zakup. U prvom znaÄenju reÄ je o ugovoru o zakupu, dakle o saglasnosti izjavljenih volja zakupodavca i zakupca, u drugom, zakup oznaÄava zakupni odnos, pravna dejstva.
Opšti pojam ugovora o zakupu, za razliku od drugih ugovora (kupoprodaja, razmena, poklon, zajam...), iskazuje njegovu osobenost da on nije osnov za sticanje prava raspolaganja (odnosno prava svojine), veÄ‡ samo ovlašÄ‡enja upotrebe i uÅ¾ivanja. Zakupac je ovlašÄ‡en da, uz odgovarajuÄ‡u naknadu, koristi predmet zakupa i da ga vrati po isteku odreÄ‘enog vremena. On, dakle, ne stiÄe pravo u celini koje je bilo na strani zakupodavca, veÄ‡ samo korišÄ‡enje predmeta zakupa. Kada se pravnom poloÅ¾aju zakupca doda i ovlašÄ‡enje da on moÅ¾e, u odreÄ‘enim sluÄajevima, predmet zakupa dalje da da u zakup (tzv. podzakup), onda se sadrÅ¾ina njegovih prava, bar jednim malim delom, prostire i na treÄ‡i atribut prava svojine, na atribut raspolaganja. S druge strane, zakupac nepokretnosti ima moguÄ‡nost da svoje pravo zakupa zabeleÅ¾i u zemljišne knjige i da na taj naÄin obaveÅ¾e svakog daljeg pribavioca stvari da mu dopusti uÅ¾ivanje zakupljene stvari prema odredbama ugovora. Tako, zakup kao obligacionopravni odnos dobija i obeleÅ¾ja erga omnes, što za zakupca znaÄi da postaje titular jednoga prava koje je po svojoj prirodi i okvirima šire od prava koja izviru iz drugih obligacionopravnih ugovora. Kada se ima u vidu i moguÄ‡nost ugovaranja zakupa na duÅ¾e vreme, po nekim pravima i više decenija, onda se zakljuÄuje da se zakup javlja kao pravna moguÄ‡nost dugotrajne upotrebe i uÅ¾ivanja tuÄ‘e stvari, moguÄ‡nost koja Äesto prerasta okvire obligacionopravnih odnosa ulazeÄ‡i u domen stvarnopravnih ovlašÄ‡enja.

PRAVNE OSOBINE UGOVORA O ZAKUPU

Ugovor o zakupu je konsensualan ugovor. Za zakljuÄenje i punovaÅ¾nost ovog ugovora potrebna je i dovoljna prosta saglasnost volja. To je tradicionalno obeleÅ¾je ugovora o zakupu koje vodi poreklo još iz rimskog prava. U našem pravu on je, takoÄ‘e, u naÄelu konsensualan ugovor, ali postoji niz sluÄajeva u kojima se za njegovo zakljuÄenje zahteva i ispunjenje odreÄ‘ene forme. Ponekad je u zakonu predviÄ‘ena konkurencija formi. (U današnje vreme, broj ugovora o zakupu koji se zakljuÄuju u pismenoj formi, toliko je narastao, da je gotovo doveo u pitanje naÄelo o konsensualnosti ovog ugovora.)

Ugovor o zakupu je dvostrano obavezni ugovor. On raÄ‘a obaveze i prava za oba ugovornika. Zakupodavac je u obavezi da preda predmet zakupa zakupcu i da ga posle predaje ne uznemirava u korišÄ‡enju stvari, da odrÅ¾ava stvar u upotrebljivom stanju i da zaštiti zakupca od materijalnih (fiziÄkih) i pravnih nedostataka stvari. S druge strane, zakupac je u obavezi da pruÅ¾i ugovorenu naknadu (plaÄ‡a zakupninu), da Äuva stvar upotrebljavajuÄ‡i je shodno odredbama ugovora i da je posle odreÄ‘enog vremena (isteka ugovora) vrati zakupodavcu. (Pomenute obaveze ne nastaju istovremeno. ZakupodavÄeva obaveza da preda stvar zakupcu vremenski prethodi zakupÄevim obavezama (i ostalim zakupodavÄevim obavezama) tako da tek kada zakupodavac ispuni obavezu predaje, ugovor o zakupu poÄinje da proizvodi dejstva dvostrano obaveznog ugovora.)

Ugovor o zakupu ulazi u grupu teretnih ugovora, jer se kod njega sreÄ‡e uzajamnost koristi. I jedan i drugi ugovornik za koristi koje ugovorom dobijaju duÅ¾ni su da pruÅ¾e odgovarajuÄ‡e naknade.

Zakup je, zatim, u principu komutativan (a ne aleatoran) ugovor, jer je u trenutku njegovog zakljuÄenja poznata visina i uzajamni odnos meÄ‘usobnih prestacija.

Ugovor o zakupu spada u grupu ugovora sa trajnim (a ne trenutnim) izvršenjem obaveza. On se zakljuÄuje da bi trajao izvesno vreme. Ali, u trenutku zakljuÄenja ugovora uzajamne obaveze ugovornika još nemaju taj karakter. Tek u trenutku kada zakupodavac ispuni svoju obavezu predaje stvari, dolazi do izraÅ¾aja trajna obaveza zakupodavca i zakupca.

Ugovor o zakupu je imenovan ugovor jer je zbog svoje uÄestalosti i vaÅ¾nosti u pravnom prometu zakonom posebno predviÄ‘en i regulisan, a sam naziv mu je zakonom odreÄ‘en. To znaÄi, da ako stranke nisu u svemu regulisale svoj zakupni odnos (uzajamna prava i obaveze) primenjivaÄ‡e se odgovarajuÄ‡e zakonske odredbe koje imaju dopunsko dispozitivan karakter. Pored ovih, dispozitivnih pravila u zakonima su predviÄ‘ene i brojne imperativne norme kojima se ureÄ‘uju najvaÅ¾nija pitanja ugovora o zakupu (najÄešÄ‡e visina zakupnine kod odreÄ‘ene vrste zakupa).

Dalja pravna osobina ugovora o zakupu vidi se u tome što je to samostalan (a ne akcesoran) ugovor, jer proizvodi pravna dejstva nezavisno od postojanja drugog ugovora.

On, zatim, pripada grupi jednostavnih (a ne mešovitih) ugovora, jer se njegova sadrÅ¾ina sastoji samo od elemenata koji su za njega karakteristiÄni. Doduše, elementi ugovora o zakupu mogu da se jave kod nekih mešovitih ugovora (npr. kod ugovora o pansionu), ali to ne utiÄe na njegovu posebnost u smislu podele ugovora prema karakteru prestacije. Ugovor o zakupu moÅ¾e biti zakljuÄen i kao ugovor sa sporazumno odreÄ‘enom sadrÅ¾inom i kao ugovor o pristupu.
Po kriterijumu podele ugovora prema liÄnosti ugovornika zakup je ugovor koji u principu pripada grupi ugovora kod kojih liÄna svojstva ugovora ne predstavljaju odluÄujuÄ‡i elemenat njihove saglasnosti, mada moÅ¾e biti zakljuÄen i kao ugovor intuitu personae, u kom sluÄaju se primenjuju pravila te vrste ugovora. Ugovor o zakupu nastaje u principu momentom postizanja saglasnosti volja o bitnim elementima ugovora. MeÄ‘utim, o zakupu moÅ¾e biti zakljuÄen i prethodni ugovor, tako da se i na ovaj ugovor primenjuju opšta pravila koja vaÅ¾e za ostale ugovore.
Najzad, ugovor o zakupu je kauzalan ugovor, jer se taÄno zna zbog Äega se ugovornici obavezuju, što znaÄi da je vidno oznaÄen njegov cilj odnosno kauza.
Na pravna dejstva ugovora o zakupu primenjuju se pravila o raskidu i izmeni ugovora zbog promenjenih okolnosti. To je opšte pravilo koje vaÅ¾i za sve ugovore sa trajnim izvršenjem obaveza.

BITNI ELEMENTI UGOVORA O ZAKUPU

Da bi ugovor o zakupu nastao potrebno ja da stranke postignu saglasnost o njegovim bitnim elementima. S obzirom da je to ugovor kojim se jedan ugovornik obavezuje da da predmet zakupa drugom ugovorniku, onda je, bez sumnje, predmet zakupa element ugovora o kome se mora postiÄ‡i saglasnost. Ali, opšti pojam ovog ugovora ukazuje i na obavezu zakupca da pruÅ¾i odreÄ‘enu naknadu kao protivvrednost za ustupljenu stvar na korišÄ‡enje, kao i da tu stvar posle odreÄ‘enog vremena vrati zakupodavcu. Otuda, pitanje zakupnine, kao i vremensko ograniÄenje ovog ugovora, javljaju se, takoÄ‘e, kao njegovi bitni elementi.
Prema tome, tri su bitna elementa ugovora o zakupu: predmet zakupa, zakupnina i vreme trajanja zakupa. Razume se, da i kod ovog ugovora, kao i kod drugih, mogu i drugi elementi dobiti kvalifikativ bitnog elementa, ukoliko je to izraz saglasnosti volja ugovornika. MeÄ‘utim, pomenuta tri bitna elementa su svojstvena svakom ugovoru o zakupu i ona proizilaze iz prirode i pojma ovog ugovora.

PREDMET ZAKUPA

Predmet zakupa je odreÄ‘ena stvar koju zakupodavac predaje zakupcu na upotrebu i uÅ¾ivanje. Stvar kao predmet zakupa mora ispunjavati one opšte uslove koji se zahtevaju za valjanost svakog predmeta ugovora, kao što su uslovi u pogledu moguÄ‡nosti, dozvoljenosti i odreÄ‘enosti. Kada se ispune ovi opšti uslovi, moÅ¾e se reÄ‡i da ugovor o zakupu zahteva i jedan poseban uslov u pogledu kvalifikacije stvari. Zakupac mora sa duÅ¾nom paÅ¾njom da Äuva poverenu stvar, da bi je, posle perioda korišÄ‡enja, mogao vratiti zakupodavcu. On, dakle, ne sme narušiti suštinu stvari, veÄ‡ je ima koristiti shodno odredbom ugovora o zakupu. Otuda ovaj ugovor moÅ¾e da ima za svoj predmet samo nepotrošne stvari, tj. one stvari koje se svojom prvom upotrebom ne utroše. Zakup moÅ¾e imati za predmet pokretne ili nepokretne stvari, ali uvek samo nepotrošne, mada izvesni zakonici to izriÄito ne predviÄ‘aju (Švajcarski zakonik o obligacijama (Äl. 253), NemaÄki graÄ‘anski zakonik (Äl. 535), Italijanski graÄ‘anski zakonik (Äl. 1571) ...).
Predmet ugovora o zakupu, prema tradicionalnom shvatanju, pored stvari, moÅ¾e biti i odreÄ‘eno imovinsko pravo koje je, po svojoj prirodi, podobno za korišÄ‡enje odnosno koje daje odreÄ‘ene prihode. Kada zakup ima za predmet ugovora podobno i dozvoljeno imovinsko pravo (npr. licenca), onda zakupac, ako nije drukÄije ugovoreno, stiÄe pravo upotrebe i uÅ¾ivanja ovoga prava momentom zakljuÄenja ugovora o zakupu, za razliku od sluÄaja kada zakup ima za predmet telesnu stvar, kada zakupac poÄinje da koristi zakupljenu od momenta njene predaje, tj. od momenta kada je stekao drÅ¾avinu stvari.
Kada zakup ima za predmet telesnu stvar, onda se on moÅ¾e zakljuÄiti i kada ta stvar, u momentu nastanka ugovora, ne postoji, veÄ‡ se smatra da Ä‡e u odreÄ‘enom roku nastati. Drugim reÄima, zakup moÅ¾e da ima za predmet buduÄ‡e stvari. S obzirom da se zakupom ne prenosi svojina, veÄ‡ samo izvesna svojinska ovlašÄ‡enja (ovlašÄ‡enje upotrebe i uÅ¾ivanja) koja mogu imati i titulari nekih drugih prava, to nije nuÅ¾no da zakupodavac bude i sopstvenik stvari.

ZAKUPNINA

Zakupnina je naknada koju zakupac daje zakupodavcu za upotrebu i uÅ¾ivanje zakupljene stvari, tj. predmeta ugovora i predstavlja uvek odreÄ‘enu imovinsku vrednost, a najÄešÄ‡e se sastoji u novcu. Zakupnina se pored novÄanog izraza moÅ¾e sastojati i u predaji drugih stvari, npr. u predaji izvesne koliÄine plodova koje je zakupljena stvar dala. Visina tako odreÄ‘ene zakupnine moÅ¾e biti unapred odreÄ‘ena u fiksnoj vrednosti, a moÅ¾e i u alikvotnom delu od postignute koristi. Ali, bez obzira da li se zakupnina izraÅ¾ava u novcu ili u drugim stvarima, ona mora, da bi ugovor o zakupu bio punovaÅ¾an, biti odreÄ‘ena. Njenu visinu, kao i naÄin plaÄ‡anja, odreÄ‘uju same stranke, ali ona moÅ¾e biti odreÄ‘ena i zakonom odnosno zakon propisuje da nadleÅ¾ni drÅ¾avni organ moÅ¾e u konkretnom sluÄaju odrediti visinu zakupnine i to na jedan imperativan naÄin. Zakupnina mora da bude praviÄna. Ovaj zahtev proizilazi iz Äinjenice da je zakup ugovor u kome se sreÄ‡e ekvivalentni odnos meÄ‘usobnih prestacija.

VREME TRAJANJA ZAKUPA

Ugovor o zakupu zakljuÄuje se da bi trajao izvesno vreme, u kome Ä‡e zakupac moÄ‡i da upotrebljava i uÅ¾iva zakupljenu stvar. Trajanje ugovora o zakupu moÅ¾e da bude razliÄito. U tom pogledu, zakonsko regulisanje ovog ugovora pokazuje veliku gipkost. Prema graÄ‘anskim zakonicima koji definišu ovaj ugovor, stranke same odreÄ‘uju vreme trajanja zakupa, a ako ono nije ugovorom odreÄ‘eno onda se smatra da je zakup zakljuÄen na neodreÄ‘eno vreme, što daje pravo i jednom i drugom ugovorniku da otkaÅ¾e ugovor o zakupu u tzv. otkaznom roku.

Vreme trajanja ugovora o zakupu odreÄ‘uju same stranke saglasnošÄ‡u svojih volja i to u okviru zakonom ustanovljenog najduÅ¾eg roka zakupa, ukoliko je on u konkretnom pravnom sistemu i predviÄ‘en. Stranke mogu da odrede vreme trajanja zakupa izriÄno ili preÄ‡utno. Kada stranke utvrde vreme trajanja zakupa na jedan od uobiÄajenih i pravno dozvoljenih naÄina, onda je u pitanju tzv. ugovor o zakupu na odreÄ‘eno vreme koji prestaje istekom toga vremena. Ako nije drukÄije ugovoreno, za njegov prestanak nije potreban nikakav drugi akt; on prestaje samim faktom proteka vremena na koji je zakljuÄen. Isto vaÅ¾i i u sluÄajevima kad je, u nedostatku volje ugovaraÄa trajanje zakupa odreÄ‘eno zakonom. ObiÄno se u zakonu odreÄ‘uje samo najduÅ¾i rok na koji se moÅ¾e zakljuÄiti ugovor o zakupu, a katkad se, kao što je to kod nas sluÄaj u posebnom zakonodavstvu, u zakonu odreÄ‘uje i najkraÄ‡i rok na koji se moÅ¾e zakljuÄiti ovaj ugovor.

OBAVEZE ZAKUPODAVCA

Pojam ugovora o zakupu ukazuje na osnovnu obavezu zakupodavca da preda odreÄ‘enu nepotrošnu stvar zakupcu, kako bi ovaj mogao da je upotrebljava za odreÄ‘eno vreme i uz odgovarajuÄ‡u naknadu. Ali pravo upotrebe i uÅ¾ivanja pretpostavlja da stvar mora u toku trajanja zakupa da poseduje ugovorena ili uobiÄajena svojstva, kako bi sluÅ¾ila ugovornoj nameni, što pretpostavlja obavezu odrÅ¾avanja stvari u stanju u kome bi mogla da posluÅ¾i toj nameni. Pored odrÅ¾avanja stvari, zakupodavac, kao i svaki prenosilac kod teretnog ugovora, obavezan je pruÅ¾i zaštitu zakupcu u sluÄaju fiziÄkih i pravnih mana, tj. da mu omoguÄ‡i korisnu i mirnu drÅ¾avinu stvari. Prema tome, tri su osnovne obaveze na strani zakupodavca koje neminovno proizilaze iz pojma i prirode ovoga ugovora: obaveza predaje stvari, obaveza odrÅ¾avanja stvari i obaveza zaštite u sluÄaju fiziÄkih i pravnih nedostataka. Razume se, da zakupodavac moÅ¾e prihvatiti i neke druge obaveze koje se javljaju kao izraz saglasnosti volja ili koje su posebnim zakonom predviÄ‘ene. Ove tri obaveze zakupodavca se javljaju kao osnovne i opšte obaveze koje se po prirodi stvari, pretpostavljaju kod ugovora o zakupu.

OBAVEZE ZAKUPCA

Zakup, kao dvostrano obavezni ugovor, raÄ‘a obaveze ne samo na strani zakupodavca, nego i na strani zakupca. Za korist koje ugovorom o zakupu dobija, zakupac je duÅ¾an da pruÅ¾i odgovarajuÄ‡u naknadu u vidu zakupnine. Ali, kako ga zakup ovlašÄ‡uje da upotrebljava i uÅ¾iva zakupljenu stvar za odreÄ‘eno vreme, to se pretpostavlja i njegova obaveza da stvar Äuva i da se prema njoj ophodi sa paÅ¾njom briÅ¾ljivog i urednog Äoveka odnosno da je upotrebljava onako kako je ugovorom bilo predviÄ‘eno ili kao to proizilazi iz namene same stvari. Najzad, pošto prestane ugovor o zakupu, zakupac je duÅ¾an da zakupodavcu vrati stvar, pošto se ovim ugovorom ne prenosi svojina veÄ‡ samo pravo upotrebe i uÅ¾ivanja i to za odreÄ‘eno vreme. Prema tome, tri su osnovne obaveze na strani zakupca koje proizilaze iz pojma i prirode ovoga ugovora: obaveza plaÄ‡anja zakupnine, obaveza Äuvanja i upotrebe stvari prema ugovoru i obaveza vraÄ‡anja zakupljene stvari. Zakupac moÅ¾e da prihvati i neke druge obaveze koje su izraz saglasnosti volja ili koje su posebnim zakonom predviÄ‘ene. Ove obaveze su opšte i svojstvene svakom ugovoru o zakupu.

PODZAKUP

Prema zakonu o obligacionim odnosima, ukoliko nije drukÄije ugovoreno, zakupac moÅ¾e zakupljenu stvar dati u zakup drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu (Zakon o obligacionim odnosima, Älan 586). Ovde su od znaÄaja dve grupe pravila. Jedna koja se odnosi na uslove zakljuÄenja podzakupa i druga grupa pravila kojima se regulišu odnosi zakupodavca i zakupca odnosno podzakupca.

Što se tiÄe prve grupe pravila, treba reÄ‡i da zakupac ima pravo da zakupljenu stvar da u zakup, ali pod odreÄ‘enim uslovima. Pre svega, podzakup moÅ¾e biti zabranjen zakonom ili samim ugovorom o zakupu, a moÅ¾e da bude i štetan za zakupodavca. Zato se moÅ¾e postaviti pravilo da zakupac moÅ¾e zasnovati podzakup samo kada to nije protivno zakonu ili odredbama ugovora o zakupu, kao i kada bi podzakup izazvao štetne posledice na strani zakupodavca.

Druga grupa pravila kojima se regulišu odnosi izmeÄ‘u zakupodavca i zakupca odnosno podzakupca razlikuju se, sa stanovišta uporednog prava, u pogledu osnovnog pitanja: ima li zakupodavac neposredno pravo prema podzakupcu ili se on samo zakupcu moÅ¾e obraÄ‡ati saobrazno odredbama ugovora o zakupu. Prema jednom rešenju, zakupodavac se moÅ¾e, u smislu odredaba ugovora o zakupu, obraÄ‡ati samo zakupcu koji odgovara za krivicu podzakupca "ako bi se što pokvarilo ili upropastilo" (Srpski graÄ‘anski zakonik (Äl. 698), MaÄ‘arski graÄ‘anski zakonik (Äl. 420)). Ovo rešenje polazi od stanovišta da je ugovor o zakupu obligacionopravni odnos koji iskljuÄivo deluje inter partes, tako da zakupodavac nema nikakva obligacionopravna ovlašÄ‡enja prema podzakupcu koji nije s njim u ugovornom odnosu. Naprotiv, prema drugom rešenju, zakupac jemÄi zakupodavcu da Ä‡e podzakupac upotrebljavati stvar prema osnovnom ugovoru o zakupu, ali zakupodavac moÅ¾e da se obraÄ‡a neposredno podzakupcu da bi ga na to obavezivao (Švajcarski zakonik o obligacijama (Äl. 264), Italijanski graÄ‘anski zakonik (Äl. 1595)). Neposredno obraÄ‡anje zakupodavca podzakupcu odreÄ‘eno je zakonom i predstavlja odstupanje od pravila da je obligacioni odnos relativnog karaktera. Najzad, prema treÄ‡em rešenju, i zakupac i podzakupac odgovaraju zakupodavcu da Ä‡e se upotreba stvari vršiti u skladu sa obavezama koje proizilaze iz ugovora o zakupu (Poljski graÄ‘anski zakonik (Älan 668)).

Prema našem zakonu o obligacionim odnosima zakupodavac moÅ¾e, radi naplate svojih potraÅ¾ivanja od zakupca nastalih iz zakupa, zahtevati neposredno od podzakupca isplatu iznosa koje ovaj duguje zakupcu po osnovu podzakupa (Zakon o obligacionim odnosima (Älan 589)). Ugovor o podzakupu treba razlikovati od ustupanja zakupa nekom treÄ‡em licu.

OTUÄENJE ZAKUPLJENE STVARI

S obzirom da se zakupom ne stiÄe pravo raspolaganja odnosno pravo svojine, veÄ‡ samo ovlašÄ‡enja upotrebe i uÅ¾ivanja stvari, zakupodavac moÅ¾e Äiniti raspolaganja sa stvari za vreme trajanja zakupa. On moÅ¾e stvar koja je predmet zakupa otuÄ‘iti, pa se postavlja pitanje pravnog odnosa zakupca prema pribaviocu stvari. NaÄelno gledano, moguÄ‡a su dva rešenja Äija razliÄitost proizilazi iz osnovnog opredeljenja da li ugovor o zakupu stvara samo obligacionopravna ovlašÄ‡enja ili iz njega mogu prizilaziti i stvarnopravna ovlašÄ‡enja.
Prema jednom shvatanju, koje je prihvatio i naš Zakon o obligacionim odnosima, u sluÄaju otuÄ‘enja stvari koja je pre toga predata nekom drugom u zakup pribavilac stvari stupa na mesto zakupodavca, te posle toga prava i obaveze iz zakupa nastaju izmeÄ‘u njega i zakupodavca. Prema tome, pribavilac stvari ne bi mogao da zahteva od zakupca da mu ovaj preda stvar pre proteka vremena za koje je zakup ugovoren, a ako trajanje zakupa nije odreÄ‘eno ni ugovorom ni zakonom, onda pre isteka otkaznog roka. Pri tome za pribavioÄeve obaveze iz zakupa prema zakupcu odgovara prenosilac prava kao solidarni jemac. MeÄ‘utim, u sluÄaju otuÄ‘enja zakupljene stvari pre predaje zakupcu, Zakon predviÄ‘a pravilo prema kome, pribavilac stupa na mesto zakupodavca i preuzima njegove obaveze prema zakupcu ako je u momentu zakljuÄenja ugovora o otuÄ‘enju znao za postojanje ugovora o zakupu. U suprotnom, nije duÅ¾an da preda stvar zakupcu, a zakupac moÅ¾e traÅ¾iti naknadu štete od zakupodavca. Najzad, kada usled otuÄ‘enja zakupljene stvari, prava i obaveze zakupodavca preÄ‘u na pribavioca, zakupac moÅ¾e otkazati ugovor u svakom sluÄaju, poštujuÄ‡i zakonske otkazne rokove.
Prema drugom rešenju, koje je prihvaÄ‡eno u nekim zakonicima uporednog prava (Švajcarski zakonik o obligacijama (Äl. 259), Austrijski graÄ‘anski zakonik (Äl. 1120), Srpski graÄ‘anski zakonik (Äl. 404), Opšti imovinski zakonik za Crnu Goru (Äl. 290)), polazi se od osnovnog pravila prema kome ugovor o zakupu, uz odreÄ‘ene izuzetke koje treba restriktivno postaviti, stvara prava i obaveze koje deluju inter partes. Kada jedan ugovornik postane nosilac prava i obaveza, onda se opseg, sadrÅ¾ina i pravna dejstva tih prava i obaveza u principu iscrpljuju samo u odnosu na drugog ugovornika. Pribavilac stvari moÅ¾e otkazati ugovor o zakupu kao da je zakljuÄen na neodreÄ‘eno vreme. To sve vaÅ¾i kao pravilo koje trpi dva izuzetka: ukoliko je ugovor o zakupu nepokretnosti zabeleÅ¾en u zemljišne knjige zakupac Ä‡e imati pravo da zakupljenu stvar koristi sve do isteka predviÄ‘enog roka, kao i u sluÄaju kada je to predviÄ‘eno ugovorom izmeÄ‘u zakupodavca i pribavioca stvari.

PRESTANAK ZAKUPA

Vreme trajanja ugovora o zakupu odreÄ‘uju same stranke saglasnošÄ‡u svojih volja, ali to vreme moÅ¾e biti i zakonom odreÄ‘eno. Stranke mogu odrediti vreme trajanja zakupa izriÄno ili preÄ‡utno. To vreme se obiÄno odreÄ‘uje kalendarskim raÄunanjem ili s obzirom na neku buduÄ‡u izvesnu okolnost. Ugovor o zakupu u ovim sluÄajevima prestaje samim protekom vremena za koje je zakljuÄen. Nije, dakle, potrebna nikakva izjava volje ili bilo koji drugi akt; takav zakup prestaje faktom proteka predviÄ‘enog vremena. Eventualna sudska odluka moÅ¾e imati samo deklarativno dejstvo. Prestanak zakupa protekom odreÄ‘enog vremena treba razlikovati od drugih naÄina prestanka zakupa, kao što su otkaz, propast stvari usled više sile i smrt zakupca ili zakupodavca. Dok se kod proteka odreÄ‘enog vremena ugovorni odnos gasi ipso iure, dotle se kod ostalih naÄina prestanka zakupa zahtevaju i odgovarajuÄ‡i uslovi.
Ukoliko je ugovor o zakupu zakljuÄen na odreÄ‘eno vreme i to vreme protekne, a stranke se i dalje ponašaju kao zakupac odnosno zakupodavac (zakupac produÅ¾i da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi) smatra se da je zakljuÄen nov ugovor o zakupu neodreÄ‘enog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni. To ima za posledicu da se ovaj ugovor moÅ¾e otkazati kao i svaki drugi zakup Äije trajanje nije odreÄ‘eno. Ipak, iako su uslovi ovog ugovora isti kao i kod prethodnog, to ne vaÅ¾i za obezbeÄ‘enja koja su treÄ‡a lica dala za prvi zakup. Ta obezbeÄ‘enja (npr. jemstvo, zaloga) prestaju protekom vremena za koje je zakup zakljuÄen. To znaÄi da se uslovi novog ugovora u odnosu na prethodni odnose samo na ugovornike, ali ne i na treÄ‡a lica koja su za prvi zakup pruÅ¾ila odgovarajuÄ‡a obezbeÄ‘enja.

OTKAZ

Zakup Äije trajanje nije odreÄ‘eno voljom stranaka niti se ono moÅ¾e odrediti prema relevantnim okolnostima ili mesnim obiÄajem, prestaje na osnovu otkaza koji svaka ugovorna strana moÅ¾e dati drugoj strani, uvek, samo ne u nevreme, pridrÅ¾avajuÄ‡i se, pri tome, pravila o otkaznim rokovima. Po svojoj pravnoj prirodi, otkaz predstavlja pravnu moÄ‡ (pravo na preobraÅ¾aj prava) zakupca ili zakupodavca kojom se, putem jednostrane izjave volje, Äini kraj ugovora o zakupu.

PROPAST STVARI USLED VIŠE SILE

Ugovor o zakupu moÅ¾e da prestane u odreÄ‘enim sluÄajevima i pre isteka ugovorenog vremena odnosno i bez otkaza ako je bio zakljuÄen na neodreÄ‘eno vreme. Tako, ugovor o zakupu prestaje i pre isteka ugovorenog roka odnosno davanja otkaza, ukoliko zakupljena stvar potpuno propadne, tako da više ne moÅ¾e biti ni reÄi o njenom uÅ¾ivanju i upotrebi. Ugovor tada ostaje bez svog bitnog elementa, te prestaje dalje da proizvodi Å¾eljena pravna dejstva. Ako predmet zakupa propadne usled dejstva više sile, onda nijedna strana nije drugoj za to odgovorna, ali ako se propast stvari desi usled krivice jedne strane, drugoj pripada pravo na naknadu štete. MeÄ‘utim, u oba sluÄaja ugovor o zakupu prestaje da postoji. Za razliku od ovoga, kada zakupljena stvar u toku trajanja zakupa bude samo delimiÄno uništena ili samo ošteÄ‡ena, bez krivice zakupca, opstanak ugovora zavisi od izbora zakupca: on moÅ¾e ugovor raskinuti ili ostati dalje u ugovoru, zahtevajuÄ‡i odgovarajuÄ‡e sniÅ¾enje zakupnine. Raskid ugovora se vrši prostom izjavom volje koja se upuÄ‡uje zakupodavcu bez odlaganja. Eventualna sudska odluka moÅ¾e da ima samo deklarativno dejstvo.

SMRT

Ugovor o zakupu ne prestaje usled smrti zakupca ili zakupodavca, veÄ‡ se on nastavlja sa naslednicima umrlog ugovornika sve do isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa odnosno sve do momenta davanja otkaza. MeÄ‘utim, ukoliko su same stranke ugovorile da Ä‡e zakup prestati u sluÄaju smrti jednog od ugovornika, onda takva klauzula proizvodi pravna dejstva i ugovor prestaje da postoji momentom smrti ugovornika. To znaÄi da Ä‡e se u sluÄaju smtri zakupca ili zakupodavca zakup nastaviti sa njegovim naslednicima ukoliko zakup nije zakljuÄen kao ugovor intuitu personae odnosno ukoliko nije samim ugovorom nešto drugo predviÄ‘eno.

POSEBNA PRAVILA ZA POJEDINE VRSTE UGOVORA O ZAKUPU; POSEBNE VRSTE ZAKUPA

Postoje izvesna pravila koja imaju opšti karakter i primenjuju se na sve vrste ugovora o zakupu. U tom pogledu postoji jedinstvo ugovora o zakupu. Bitna obeleÅ¾ja ovog ugovora ogledaju se u obavezi zakupodavca da preda stvar zakupcu na upotrebu i uÅ¾ivanje i pravu zakupca da zakupljenu stvar koristi, u njegovoj obavezi da plaÄ‡a zakupninu i u obavezi da po isteku ugovora vrati zakupljenu stvar zakupodavcu. Po ovim obeleÅ¾jima ugovor o zakupu razlikuje se od ostalih ugovora (ugovor o prodaji, ugovor o posudi, ugovor o ostavi...), kao što se po njima sve vrste ugovora o zakupu smatraju jednim ugovorom.
U okviru ovog jedinstva u bitnim obeleÅ¾jima ugovora o zakupu, mogu naravno postojati i postoje razlike meÄ‘u pojedinim podvrstama ugovora o zakupu. Svaka podvrsta ovog ugovora ima svoje osobenosti. Raznolikost zakupa i veliki broj podvrsta ugovora o zakupu od kojih svaka ima svoje specifiÄnosti proizlaze iz same prirode ugovora o zakupu. Naime, u središtu ovog ugovora nalazi se pravo zakupca da koristi zakupljenu stvar. KorišÄ‡enje stvari predstavlja izvlaÄenje korisnih svojstava stvari i ono se, razumljivo razlikuje od jedne do druge vrste stvari.
Na osnovu opšteg pojma ugovora o zakupu Zakon o obligacionim odnosima je predvideo niz pravila kojima se reguliše ovaj ugovor (Äl. 567 - 599). MeÄ‘utim, ta pravila se neÄ‡e primenjivati na zakupe ureÄ‘ene posebnim propisima. Naime, izvesni zakupni odnosi Äesto u sebi nose i posebne specifiÄnosti zbog Äega za njih vaÅ¾e posebni propisi koji predstavljaju lex specialis u odnosu na odgovarajuÄ‡e propise Zakona o obligacionim odnosima. MeÄ‘u posebnim propisima kojima se regulišu pojedine vrste ugovora o zakupu treba posebno istaÄ‡i propise koji se odnose na zakup odnosno korišÄ‡enje stana, zakup poslovnih prostorija i zakup poljoprivrednog zemljišta.

UGOVOR O ZAKUPU STANA

Kada je reÄ o zakupu odnosno korišÄ‡enju stana treba reÄ‡i da ovde postoje razliÄiti pravni reÅ¾imi. Naime, moguÄ‡e je na stanovima u društvenoj svojini steÄ‡i stanarsko pravo na osnovu akta davaoca stana na korišÄ‡enje i ugovora o korišÄ‡enju stana. Ugovor o korišÄ‡enju stana, koji sadrÅ¾i elemente zakupa, ipak nije ostao u okviru klasiÄnih ugovora o zakupu. To je ugovor kojim se, uz druge zakonom predviÄ‘ene uslove, stiÄe stanarsko pravo kao skup zakonom predviÄ‘enih ovlašÄ‡enja i duÅ¾nosti koje titular ovoga prava ima povodom trajnog i nesmetanog korišÄ‡enja stana. Ugovor o korišÄ‡enju stana treba naroÄito da sadrÅ¾i, pored naznaÄenja ugovornika i stana o kome je reÄ, još i naznaÄenje akta o davanju stana na korišÄ‡enje na osnovu koga je zakljuÄen ugovor ako je donošenje takvog akta propisano, iznos stanarine i vreme u koje se stanarina ima plaÄ‡ati, odredbe o korišÄ‡enju zajedniÄkih prostorija i ureÄ‘aja u zgradi, iznos i naÄin plaÄ‡anja naknade za korišÄ‡enje zajedniÄkih ureÄ‘aja ako se ta naknada plaÄ‡a pored stanarine, obavezu tekuÄ‡eg odrÅ¾avanja stana koji snosi nosilac stanarskog prava, mesto i datum zakljuÄenja ugovora i potpise ugovornih strana. Ovaj ugovor se inaÄe, ne moÅ¾e zakljuÄiti na odreÄ‘eno vreme, izuzev nekih sluÄajeva koje zakon posebno predviÄ‘a. Kao što se vidi, sadrÅ¾ina ovog ugovora nosi u sebi osobenosti obligacionopravnog odnosa, pa i ugovora o zakupu, ali izmeÄ‘u stanarskog prava koje, pored drugih uslova, nastaje i ovim ugovorom i ugovora o zakupu postoje znaÄajne pravne razlike koje razdvajaju ove dve pravne pojave. Tako, na primer, stanarsko pravo se odlikuje svojom trajnošÄ‡u i ono moÅ¾e prestati samo u sluÄajevima i na naÄin koji se predviÄ‘a zakonom, dok se ugovor o zakupu u principu zakljuÄuje na odreÄ‘eno vreme i moÅ¾e prestati iz razliÄitih uzroka koji se ne pominju kod stanarskog prava; stanarsko pravo konstituiše odreÄ‘ena prava u korist Älanova porodiÄnog domaÄ‡instva nosioca stanarskog prava, što nije sluÄaj kod ugovora o zakupu; stanarsko pravo pruÅ¾a svome nosiocu i ovlašÄ‡enja najÄešÄ‡e u društvenom upravljanju stambenom zgradom, što nije osobenost klasiÄnog ugovora o zakupu; stanarsko pravo je u principu vezano za liÄnost i ne moÅ¾e biti predmet pravnog prometa, izuzev prava nosioca stanarskog prava na zamenu svoga stana za stan drugog korisnika - sve to za razliku od ugovora o zakupu koji se moÅ¾e ustupiti drugome; nosilac stanarskog prava moÅ¾e imati ovo pravo samo na jednom stanu što nije karakteristika klasiÄnog ugovora o zakupu; u velikom broju sluÄajeva sticanje i trajanje stanarskog prava je u tesnoj vezi sa radnim odnosom nosioca stanarskog prava i davaoca stana na korišÄ‡enje, što se ne moÅ¾e reÄ‡i i za zakupca, Äiji je pravni poloÅ¾aj odreÄ‘en samim ugovorom o zakupu. Kao što se vidi, veÄ‡ iz ovih razlika moÅ¾e se zakljuÄiti da se ugovor o korišÄ‡enju stana i stanarsko pravo ne mogu izjednaÄiti sa klasiÄnim ugovorom o zakupu. Materija stambenopravnih odnosa u našem pravnom sistemu, nije, dakle prepuštena tradicionalnoj autonomiji volje zakupodavca i zakupca, veÄ‡ je posebno regulisana u toj meri da, i pored izvesnih elemenata klasiÄnog zakupa, predstavlja jednu pravnu tvorevinu koja se svojom simbiozom razliÄitih ovlašÄ‡enja i duÅ¾nosti, odvojila od klasiÄnih okvira i dobila sve atribute jedne posebne pravne ustanove.
MeÄ‘utim, za razliku od ugovora o korišÄ‡enju stana odnosno stanarskog prava, postoje posebni propisi kojima se reguliše zakup stana koji je u svojini pojedinaca. Prema ovim propisima, moguÄ‡e je na stanu u svojini graÄ‘ana zasnovati zakupni odnos, ali ovaj zakup se razlikuje od stanarskog prava, kao i od ugovora o zakupu u klasiÄnom smislu. Od stanarskog prava se razlikuje u tom smislu što zakupac stana ne uÅ¾iva toliko široku i sveobuhvatnu zaštitu koju ima nosilac stanarskog prava. S druge strane, u odnosu na klasiÄan pojam ugovora o zakupu, zakup stana se razlikuje po tome što ugovorni odnos nije prepušten potpunoj slobodi ugovaranja, veÄ‡ se za mnoge situacije predviÄ‘aju imperativna pravila.
Ugovor o zakupu stana zakljuÄuje se u pismenoj formi i moÅ¾e da se zakljuÄi na odreÄ‘eno vreme. Ugovor o zakupu stana zakljuÄen na neodreÄ‘eno vreme prestaje na osnovu otkaza. Ugovornik moÅ¾e jednostranom izjavom volje raskinuti ugovor o zakupu stana na odreÄ‘eno vreme ako drugi ugovornik ne ispunjava obaveze iz ovog ugovora. I zakupac i zakupodavac mogu raskinuti ugovor u svakom trenutku bez obzira na ugovorene ili zakonske rokove. Izjava o raskidu ugovora saopštava se vansudski. Potrebno je samo da bude saopštena u pismenoj formi, bilo preporuÄenim pismom bilo predajom pismene izjave neposredno drugom ugovorniku uz potpis. Rok koji se ostavlja za iseljenje iznosi 30 dana. Ako se zakupac ne iseli iz stana u tom roku, zakupodavac moÅ¾e podiÄ‡i tuÅ¾bu i zahtevati njegovo iseljenje. Zakupac takoÄ‘e moÅ¾e raskinuti ugovor o zakupu stana koji je zakljuÄen na odreÄ‘eno vreme, u svakom trenutku, ako zakupodavac ne ispuni svoju osnovnu obavezu. Zakupodavac je duÅ¾an da preda stan u ispravnom stanju i da ga odrÅ¾ava u takvom stanju za Äitavo vreme dok traje ugovor. Ako zakupodavac ne postupi tako, zakupac ga moÅ¾e pozvati da u primerenom roku dovede stan u ispravno stanje, a ako zakupodavac to ne uÄini ni u roku koji mu je postavljen, zakupac moÅ¾e raskinuti ugovor.

ZAKON O STANOVANJU REPUBLIKE SRBIJE (DONET VII 1992.)*

*SluÅ¾beni glasnik br. 50; '92. god - 1704 str.

ZAKUP STANA

Älan 7.

O zakupu stana zakljuÄuje se ugovor izmeÄ‘u vlasnika stana, odnosno nosioca prava raspolaganja na stanu u društvenoj svojini (u daljem tekstu: zakupodavac) i lica koje zakupljuje stan (u daljem tekstu: zakupac).
Ugovor o zakupu stana zakljuÄuje se u pismenoj formi i sadrÅ¾i naroÄito: ugovorne strane; vreme i mesto zakljuÄenja ugovora; prava i obaveze ugovornih strana u korišÄ‡enju i odrÅ¾avanju stana; visinu zakupnine i naÄin i rokove plaÄ‡anja; uslove i rokove za otkaz ugovora; lica koja Ä‡e koristiti stan.
Ako ugovorom o zakupu nije utvrÄ‘eno vreme trajanja zakupa, smatraÄ‡e se da je ugovor zakljuÄen na neodreÄ‘eno vreme.
Prilikom primopredaje stana datog u zakup, saÄinjava se zapisnik o stanu u kome se stan nalazi, koji potpisuju obe ugovorne strane.

Älan 8.

Zakupodavac je duÅ¾an da najmanje mesec dana pre nameravanog poveÄ‡anja zakupnine o tome obavesti zakupca.
Zakupnina se plaÄ‡a za protekli mesec najkasnije do petnaestog dana u tekuÄ‡em mesecu, ako ugovorom o zakupu nije drukÄije odreÄ‘eno.

Älan 9.

Ugovor o zakupu prestaje:
1. istekom vremena na koji je zakljuÄen;
2. sporazumnim raskidom;
3. otkazom;
4. danom pravosnaÅ¾nosti rešenja nadleÅ¾nog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade, u skladu sa zakonom;
5. propašÄ‡u stana, i
6. u drugim sluÄajevima utvrÄ‘enim zakonom.
U sluÄaju smrti zakupca, Älanovi porodiÄnog domaÄ‡instva, koji su sa zakupcem stanovali u istom stanu nastavljaju sa korišÄ‡enjem tog stana, s tim što ugovor o zakupu zakljuÄuje lice koje oni sporazumno odrede.
Ako u stanu, u sluÄaju smrti zakupca, nije ostao nijedan Älan porodiÄnog domaÄ‡instva zakupca, novi ugovor o zakupu zakljuÄuje lice koje je prestalo da bude Älan porodiÄnog domaÄ‡instva zakupca, ili lice koje je bilo Älan porodiÄnog domaÄ‡instva prethodnog zakupca (brat, sestra i sl.), ako je nastavilo da stanuje u istom stanu.
Pod Älanom porodiÄnog domaÄ‡instva zakupca stana, u smislu ovog zakona, smatraju se: braÄni drug, dete (roÄ‘eno u braku ili van braka, usvojeno ili pastorÄe), roditelji zakupca i njegovog braÄnog druga, kao i lice koje je zakupac po zakonu duÅ¾an da izdrÅ¾ava.
Ako lice iz st. 2. i 3. ovog Älana ne zakljuÄi ugovor o zakupu u roku od 60 dana od smrti zakupca, ugovor o zakupu prestaje.

Älan 10.

Zakupodavac moÅ¾e dati otkaz ugovora o zakupu stana:
1. ako zakupac bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišÄ‡enje stana licima koja nisu predviÄ‘ena ugovorom;
2. ako zakupac ne plati zakupninu za najmanje tri meseca uzastopno ili Äetiri meseca u toku godine;
3. ako se nanosi šteta stanu, zajedniÄkim prostorijama, instalacijama ili ureÄ‘ajima u stambenoj zgradi; i
4. ako stan koristi na naÄin kojim se korisnici ostalih stanova ometaju u mirnom korišÄ‡enju stana.
Zakupodavac daje otkaz ugovora o zakupu u pismenoj formi sa otkaznim rokom koji ne moÅ¾e biti kraÄ‡i od 90 dana, a ako otkazni rok istiÄe u periodu decembar-februar, otkazni rok produÅ¾ava se za još 30 dana.
Zakupac stana moÅ¾e dati otkaz ugovora o zakupu stana u pismenoj formi najmanje 30 dana pre nego što namerava da se iseli iz stana.
U sluÄaju kad zakupac da otkaz sa otkaznim rokom kraÄ‡im od roka iz stava 3. ovog Älana duÅ¾an je da zakupodavcu plati zakupninu i za naredni mesec.

Älan 11.

U sluÄaju promene vlasnika stana datog u zakup, novi vlasnik stana stupa u prava i obaveze zakupodavca.

ZAKUP STANOVA U DRUŠTVENOJ SVOJINI

Älan 31.

Ako nosilac stanarskog prava koji je to pravo stekao do dana stupanja na snagu ovog zakona, ne zakljuÄi ugovor o otkupu stana do 31. decembra 1995. godine, nastavlja da koristi stan kao zakupac stana na neodreÄ‘eno vreme (u daljem tekstu: zakupac društvenog stana).
Zakupac društvenog stana iz stava 1. ovog Älana moÅ¾e taj stan da otkupi po odredbama ovog zakona.

Älan 32.

Za korišÄ‡enje društvenog stana plaÄ‡a se zakupnina odreÄ‘ena na naÄin utvrÄ‘en propisima koji su bili na snazi do dana stupanja na snagu ovog zakona.

Älan 33.

Ugovor o zakupu društvenog stana prestaje:
1. smrÄ‡u zakupca;
2. danom pravosnaÅ¾nosti rešenja nadleÅ¾nog organa o rušenju zgrade, odnosno dela zgrade;
3. iseljavanjem zakupca iz stana;
4. propašÄ‡u stana;
5. zakupom drugog društvenog stana dobijenog za sve Älanove porodiÄnog domaÄ‡instva, i
6. ako zakupac sa Älanovima porodiÄnog domaÄ‡instva ne koristi stan duÅ¾e od Äetiri godine.

Älan 34.

U sluÄaju smrti zakupca ili njegovog iseljenja iz stana, zakupac na tom stanu postaje Älan porodiÄnog domaÄ‡instva koji je nastavio da koristi taj stan, po sledeÄ‡em redosledu: braÄni drug, dete roÄ‘eno u braku, van braka, usvojeno i pastorÄe. Ako u stanu nije ostao niko od ovih Älanova porodiÄnog domaÄ‡instva zakupac postaje roditelj zakupca, roditelj njegovog braÄnog druga ili lice koje je zakupac duÅ¾an po zakonu da izdrÅ¾ava, ako je stanovao u tom stanu i nema rešenu stambenu potrebu.
Ako posle smrti zakupca ili njegovog iseljenja iz stana nije ostalo ni jedno lice iz stava 1. ovog Älana, zakupac postaje lice koje je prestalo da bude Älan porodiÄnog domaÄ‡instva ili lice koje je bilo Älan porodiÄnog domaÄ‡instva ranijeg zakupca stana, ako je nastavilo da koristi stan i ako nema na drugi naÄin rešenu stambenu potrebu.
Ako je, u sluÄaju iz st. 1. i 2. ovog Älana, u stanu ostalo dva ili više lica istog stepena srodstva, zakupac postaje lice koji ono sporazumno odrede, a ako se sporazum ne postigne zakupac postaje lice koje odredi vlasnik stana.
U sluÄaju iz st. 1. i 2. ovog Älana, lica koja su ostala u stanu duÅ¾na su da zakupodavca obaveste o smrti zakupca najkasnije u roku od 60 dana.
Zakupodavac je duÅ¾an da u roku od 30 dana od isteka ugovora iz stava 4. ovog Älana, zakljuÄi ugovor o zakupu stana, odnosno odredi lice koje Ä‡e biti zakupac stana, a ako to ne uÄini, zainteresovano lice moÅ¾e podneti predlog nadleÅ¾nom sudu da u vanparniÄnom postupku donese rešenje kojim se zamenjuje ugovor o zakupu stana.
O prestanku ugovora iz Älana 33. stav 1. taÄka 2. odluÄuje opštinski organ nadleÅ¾an za stambene poslove, a u ostalim sluÄajevima nadleÅ¾ni sud.

Älan 35.

Zakupodavac moÅ¾e dati otkaz ugovora o zakupu stana:
1. ako zakupac i posle opomene bez saglasnosti zakupodavca koristi stan za obavljanje poslovne delatnosti, izdaje stan u podzakup ili dozvoli korišÄ‡enje stana licima koja nisu predviÄ‘ena ugovorom;
2. ako zakupac i posle opomene ne plati zakupninu za najmanje dva meseca uzastopno;
3. ako se i posle opomene nanosi šteta stanu, zajedniÄkim prostorijama, instalacijama ili ureÄ‘ajima u stambenoj zgradi;
4. ako zakupac, njegov braÄni drug ili drugi Älan njegovog porodiÄnog domaÄ‡instva stekne u svojinu useljiv stan koji je odgovarajuÄ‡i za to porodiÄno domaÄ‡instvo;
5. ako zakupac dobije stan na osnovu radnog odnosa, a radni odnos je prestao na osnovu njegovog zahteva ili po njegovoj krivici, pre isteka vremena odreÄ‘enog opštim aktom zakupodavca, i
6. ako zakupac stana i Älanovi njegovog porodiÄnog domaÄ‡instva ne koriste stan duÅ¾e od jedne, a najduÅ¾e Äetiri godine, a zakupac se ne sporazume sa zakupodavcem o naÄinu korišÄ‡enja stana za to vreme.
Ugovor o zakupu moÅ¾e predvideti da zakupodavac ne moÅ¾e dati otkaz ugovora o zakupu društvenog stana zbog neplaÄ‡anja zakupnine za vreme dok je zakupac bio nezaposlen bez svoje krivice ili ako je zaposlen, a najmanje dva meseca nije primao zaradu, a za to vreme on i Älanovi njegovog porodiÄnog domaÄ‡instva koji sa njim stanuju nisu imali drugih prihoda kojim bi se obezbedila materijalna sigurnost porodice po propisima o materijalnom o socijalnom obezbeÄ‘enju porodice.
U sluÄaju iz stava 2. ovog Älana, zakupac je duÅ¾an da plati zaostalu zakupninu u dva puta duÅ¾em vremenu od vremena za koje je istu dugovao, raÄunajuÄ‡i od dana ponovnog zaposlenja, odnosno sticanja stalnih prihoda u porodiÄnom domaÄ‡instvu.
U sluÄaju razvoda braka razvedeni supruÅ¾nici se sporazumevaju o tome ko Ä‡e nastaviti sa korišÄ‡enjem stana u svojstvu zakupca, a ako sporazum ne postignu, na predlog jednog od supruÅ¾nika, nadleÅ¾ni sud Ä‡e u vanparniÄnom postupku doneti rešenje o odreÄ‘ivanju supruÅ¾nika koji nastavlja sa korišÄ‡enjem stana u svojstvu zakupca, vodeÄ‡i raÄuna o stambenim potrebama razvedenih supruÅ¾nika i njihove dece, o tome ko je zakupac stana, materijalnom i zdravstvenom stanju supruÅ¾nika i dr.
U sluÄaju ispraÅ¾njenja stana na kome postoji susvojina, pravo prvenstvenog useljenja u stan imaju suvlasnik i naslednici suvlasnika Äiji suvlasniÄki deo prelazi 50 % idealnog dela stana ili lica na koja je ovaj suvlasnik preneo pravo susvojine pravnim poslom, s tim što na delu stana u društvenoj svojini imaju poloÅ¾aj zakupca.

Älan 36.

ÄŒlanovi porodiÄnog domaÄ‡instva zakupca društvenog stana imaju pravo da trajno koriste taj stan, pod uslovima iz ovog zakona.
Zakupac stana moÅ¾e, iz opravdanih razloga, da otkaÅ¾e dalje korišÄ‡enje stana svakom Älanu porodiÄnog domaÄ‡instva, osim maloletnom detetu, braÄnom drugu ili licu koje je duÅ¾an da izdrÅ¾ava po zakonu, s tim što rok za iseljenje ne moÅ¾e biti kraÄ‡i od 30 dana.
Zakupac stana moÅ¾e tuÅ¾bom kod nadleÅ¾nog suda da traÅ¾i iseljenje Älana porodiÄnog domaÄ‡instva iz stava 2. ovog Älana, ako se taj Älan ne iseli u ostvarenom roku.

Älan 37.

IzmeÄ‘u nosilaca stanarskog prava i zakupaca na društvenom stanu, kao i izmeÄ‘u njih i zakupodavca moÅ¾e da se izvrši zamena stanova.
Zamena stana sa zakupodavcem, u smislu stava 1. ovog Älana, ne smatra se dodela stana radi proširenja uz obavezu nosioca stanarskog prava da zakupodavcu vrati stan koji koristi.
Zamena stana vrši se uz saglasnost zakupodavca, a ako zakupodavac ne odbije zahtev za davanje saglasnosti u roku od 30 dana od njegovog prijema, smatra se da je saglasnost data.
O zameni stanova zakljuÄuje se ugovor u pismenoj formi, a jedan primerak ugovora dostavlja se zakupodavcu u roku 15 dana od dana zakljuÄenja ugovora.
Lice koje je zamenilo stan, nastavlja da koristi zamenjeni stan u svojstvu zakupca društvenog stana na neodreÄ‘eno vreme.

Älan 38.

Lice kome je vlasnik stana odbio davanje saglasnosti za zamenu stana, moÅ¾e u roku od 30 dana od prijema pismenog obaveštenja o odbijanju da podnese predlog nadleÅ¾nom sudu da u vanparniÄnom postupku donese rešenje kojim se utvrÄ‘uje da su ispunjeni uslovi za zamenu stanova.
Nisu ispunjeni uslovi za zamenu stanova u smislu stava 1. ovog Älana:
1. ako su se stekli uslovi za prestanak ili za otkaz ugovora o korišÄ‡enju odnosno zakupu stana, u skladu sa ovim zakonom;
2. ako se radi o prividnoj zameni (ne koristi se zamenjeni stan, ne postoji stan koji se zamenjuje i sl.) odnosno neopravdanoj zameni stanova (ako je zamenom steÄena imovinska korist i sl.), ili
3. ako je stan dobijen na osnovu radnog odnosa, a nije isteklo vreme odreÄ‘eno opštim aktom, odnosno propisom.
Ako postoje razlozi iz stava 2. ovog Älana, vlasnik stana moÅ¾e tuÅ¾bom nadleÅ¾nom sudu da zahteva poništaj ugovora o zameni stanova u roku od tri meseca od dana saznanja za izvršenu zamenu, odnosno za razloge iz stava 2. ovog Älana, a najkasnije u roku od tri godine od izvršene zamene. Ako sud poništi ugovor o zameni stanova, naloÅ¾iÄ‡e i povraÄ‡aj u preÄ‘ašnje stanje, s tim što se korišÄ‡enje nastavlja po ugovoru o zakupu društvenog stana na neodreÄ‘eno vreme.

Älan 39.

Odredbe ovog zakona o korišÄ‡enju društvenog stana na osnovu ugovora o zakupu društvenog stana, primenjuju se i na korišÄ‡enje društvenih stanova koji budu dati u zakup do 31. decembra 1995. godine.

LITERATURA

1) Grupa autora, Enciklopedija imovinskog prava i prava udruÅ¾enog rada (III tom)

2) Slobodan PeroviÄ‡, Obligaciono pravo, Beograd, 1981. god

3) Zakon o stanovanju Republike Srbije (zakup stana, zakup stanova u društvenoj svojini), SluÅ¾beni glasnik br. 50, 1992. god.

Student: Dejan KeliÄ‡

Mentor: prof. dr Dušan NikoliÄ‡
seminarski rad iz graÄ‘anskog prava
PRAVNI FAKULTET NOVI SAD

Novi Sad, 17. maj 2000.

...proÄitajte i Ugovor o zakupu lokala (poslovnog prostora, stana, garaÅ¾e...)

Komentari

Dodaj Novi

Pretraga

RSS

milan - zakon o stanovanju

|77.105.17.xxx |07-05-2009 22:53:46

Molim Vas da mi odgovorite na pitanje,koji je vazeci zakon o stanovanju na danasnji dan?

3.26 Copyright (C) 2008 Compojoom.com / Copyright (C) 2007 Alain Georgette / Copyright (C) 2006 Frantisek Hliva. All rights reserved."